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Erbrecht | Immobilienrecht | Zwangsversteigerungsrecht

Teilungsversteigerung

Die Aufhebung der Gemeinschaft an einem Grundstück erfolgt durch Zwangsversteigerung des Grundstücks und Teilung des Erlöses. Das Verfahrensziel der Teilungsversteigerung ist es, an die Stelle des in Natur nicht teilbaren Gegenstandes eine unter den Miteigentümern aufteilbare Geldsumme treten zulassen.

Die Gemeinschaft, deren Aufhebung begehrt wird, kann eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gemeinschaft zur gesamten Hand sein. Eine Bruchteilsgemeinschaft liegt vor, wenn ein Grundstück mehreren Personen zu bestimmten Miteigentumsanteilen gehört. Das Miteigentum kann nicht nur zu gleichen, sondern auch zu unterschiedlichen Anteilen bestehen. Jeder Miteigentümer kann jederzeit zur Aufhebung der Gemeinschaft die Versteigerung beantragen – auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer. Bei einer Gesamthandsgemeinschaft kann es sich etwa um eine Erbengemeinschaft, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, eine Personengesellschaft oder eine eheliche Gütergemeinschaft handeln. Hier steht allen Mitgliedern das jeweilige Grundstück gemeinschaftlich zu.

Das Teilungsversteigerungsverfahren wird auf einen entsprechenden Antrag mindestens eines Miteigentümers eingeleitet. Der Versteigerungsantrag setzt keinen vollstreckbaren Titel voraus. Wer nicht Antragsteller ist, ist Antragsgegner, wobei auch alle Eigentümer Antragsteller sein können. Ein Beitritt der Antragsgegner ist möglich.

In Ausnahmefällen ist auf Antrag eines Miteigentümers das Verfahren einzustellen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen aller Miteigentümer angemessen erscheint. Dieser Einstellungsantrag muss binnen zwei Wochen ab Zustellung einer entsprechenden, vom Gericht erteilten Belehrung gestellt werden. In Ausnahmefällen kann auch ein Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO wegen sittenwidriger Härte zur einer Verfahrenseinstellung führen.

Gegenüber der Zwangsversteigerung zur Zwangsvollstreckung wegen Geldforderungen ergeben sich viele Besonderheiten, deren umfassende Darstellung an dieser Stelle den Rahmen sprengen würde.

Häufig tut sich die Frage auf, ob der Miteigentümer, der das Objekt ersteigert, den vollen Steigpreis zahlen muss oder nur den auf die Verfahrenskosten und die übrigen Miteigentümer entfallenden Anteil. In welchem Umfang können Vorkaufsrechte ausgenutzt werden? Die Antworten darauf können nur einzelfallbezogen gegeben werden.

Besonderheiten ergeben sich vor allem bei der Feststellung des geringsten Gebots und dem Bestehenbleiben eingetragener Grundpfandrechte. Die wichtige Frage, wie eine Blockierung der Teilungsversteigerung durch nicht mehr voll valutierende Grundpfandrechte verhindert werden kann, befindet sich in der rechtlichen Entwicklung. Hier gibt es im Einzelfall erheblichen Erörterungsbedarf mit den Zwangsversteigerungsgerichten.

Eine wichtige Abweichung ergibt sich bei der Teilungsversteigerung dann, wenn das versteigerte Grundstück vermietet oder verpachtet ist. Der Ersteher hat hier kein Sonderkündigungsrecht. Gegen frühere Miteigentümer kann jedoch aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung betrieben werden.