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Erbrecht | Immobilienrecht | Zwangsversteigerungsrecht

Zwangsversteigerungsrecht

Bei den von mir bearbeiteten Schwerpunkten nimmt das Zwangsversteigerungsrecht einen herausragenden Stellenwert ein. Meine ganz überwiegende Tätigkeit ist mittlerweile auf dieses Rechtsgebiet ausgerichtet. Bei nunmehr rund 145.000 Rechtsanwälten in Deutschland werden sie nur wenige Kanzleien finden, die dieses Rechtsgebiet mit dieser Intensität bearbeiten. Aus diesem Grund bin ich auf diesem Gebiet in ganz Deutschland tätig.

Charakteristisch für das Immobiliarvollstreckungsrecht sind rechtliche Anforderungen ganz eigener Art mit erheblichem wirtschaftlichen Gewicht für die Beteiligten. Besonderheiten ergeben sich aus seiner Verzahnung mit anderen Rechtsgebieten, vornehmlich mit dem Sachen- und Grundbuchrecht. Dabei bieten sich häufig ungeahnte Gestaltungsmöglichkeiten, die Chancen für alle Beteiligten bieten. Allein diese Möglichkeiten zu erkennen, bedarf es Erfahrung auf diesem Rechtsgebiet.

Meine nachfolgenden Ausführungen dürfen keinesfalls als ausführliche Darstellung des von mir bearbeiteten Zwangsversteigerungsrechts missverstanden werden. Anhand dieser ist es selbstverständlich auch nicht möglich, rechtliche Entscheidungen zu treffen. Die Ausführungen sind also nicht dafür geeignet und auch nicht dafür gedacht, eine Beratung zu ersetzen. Die darin enthaltenen Erläuterungen mögen aber geeignet sein, in dem ein oder anderen Fall die Verständigung zu erleichtern und die Probleme gezielter anzugehen. Bitte nehmen Sie meine rechtlichen Hinweise zur Kenntnis, bevor Sie sich meine Darstellungen ansehen.

 

Ablösung des betreibenden Gläubigers Abweichende Versteigerungsbedingungen Anmeldung von Rechten Anordnungsbeschluss Arresthypothek Aufhebung des Verfahrens Ausbietungsgarantie Ausbietungsvertrag Außergerichtliche Verteilung Außerordentliche Beschwerde Ausführung des Teilungsplans Befristete Erinnerung Beitritt weiterer Gläubiger Bekanntmachungsteil Bereicherungsausgleich Beschlagnahme Bestimmung des Versteigerungstermins Beteiligte Bietabkommen Bietstunde Drittwiderspruchsklage Einstellung des Verfahrens Einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners Einstweilige Einstellung während eines Insolvenzverfahrens Einwendungen des Schuldners Erinnerung Erlösverteilung im Teilungsversteigerungsverfahren Gebote Gegenstand der Vollstreckung Geringstes Gebot Gläubigeranfechtung Grundbuchersuchen Haftung des Sachverständigen Immobiliarzwangsvollstreckung Klauselerinnerung Liegenbelassung Mieterrechte Nacherbenschutz Nicht bestehen bleibende Rechte Rangordnung der Rechte Räumungsvollstreckung Rechte der Beteiligten Rechtsbehelfe im Versteigerungsverfahren Rechtsbeschwerde Schadensersatz Sicherheitsleistung Sofortige Beschwerde nach § 793 ZPO Teilungsplan Teilungsversteigerung Verhandlung über den Zuschlag Verkehrswertfestsetzung Versagung des Zuschlags Verteilungstermin Vollsteckungsschutz gemäß § 765 a ZPO Vollstreckungsgegenklage Vollstreckungstitel Widerspruch gegen den Teilungsplan Zuschlagsbeschwerde Zuschlagserteilung Zwangshypothek Zwangsversteigerung in besonderen Fällen Zwangsverwaltung von Grundstücken

Immobiliarzwangsvollstreckung

Neben der Immobiliarzwangsvollstreckung gibt es die Möglichkeiten der Mobiliarzwangsvollstreckung entweder in körperliche Sachen des Schuldners mittels Pfändung und Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher oder mittels der Vollstreckung in Forderungen des Schuldners durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts.Im Rahmen der Immobiliarzwangsvollstreckung gibt es drei Möglichkeiten:

  • das Zwangsversteigerungsverfahren,
  • die Zwangsverwaltung,
  • die Zwangshypothek.

Die Zwangsversteigerung wird der Gläubiger betreiben, wenn er das Grundstück des Schuldners der endgültigen Verwertung zuführen und am Versteigerungserlös teilhaben möchte. Die Zwangsverwaltung wird er verfolgen, wenn er eher daran interessiert ist, die Nutzung des Grundstücks, wie z.B. laufende Mieteinnahmen, zu ziehen. Steht zunächst nur die dingliche Sicherung der persönlichen Forderung des Gläubigers im Vordergrund, ist die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ausreichend. Eine Kombination dieser Möglichkeiten ist zulässig und oftmals sinnvoll. Allerdings ist hierbei wegen des Kostenrisikos im Einzelfall eine sorgfältige Abwägung erforderlich.

Daneben gibt es noch die Möglichkeit der Arresthypothek für den Fall, dass der Gläubiger wegen seiner Geldforderung noch keinen Vollstreckungstitel gegen den Schuldner erwirkt hat und konkret zu befürchten ist, dass der Schuldner die Vollstreckung vereiteln oder wesentlich erschweren wird.

Im Wege der Gläubigeranfechtung ist vorzugehen, wenn der Schuldner den Zugriff des Gläubigers dadurch vereiteln will, dass er Teile seines Vermögens, insbesondere den Grundbesitz, auf Dritte überträgt. Unter bestimmten Voraussetzungen muss dann der Erwerber die Zwangsvollstreckung in das vormalige Schuldnervermögen dulden.

Neben diesen Möglichkeiten tritt das Insolvenzverfahren, in dem die gleichmäßige Befriedigung der Gläubiger erreicht werden soll.

Vollstreckungstitel

Für den Grundeigentümer können im Einzelnen folgende Vollstreckungstitel von praktischer Bedeutung sein:

  • rechtskräftige oder für vorläufig vollstreckbar erklärte Urteile,
  • gerichtliche, schiedsrichterliche und im Beistand von Rechtsanwälten geschlossene Vergleiche,
  • Beschlüsse,
  • Vollstreckungsbescheide,
  • notarielle Urkunden über die Zahlung einer bestimmten Geldsumme, wenn sich der Schuldner in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat,
  • Arrestbefehl und einstweilige Verfügung,
  • Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§§ 93, 132 ZVG),
  • Insolvenztabelle und Schuldenbereinigungsplan.

Aus einem Vollstreckungstitel kann nur vollstreckt werden, wenn die entsprechende Ausfertigung mit einer Vollstreckungsklausel versehen ist, mit der die Ausfertigung des Vollstreckungstitels als vollstreckbare Ausfertigung ausgewiesen wird. Keiner Klausel bedürfen Kostenfestsetzungsbeschlüsse, Vollstreckungsbescheide, Arrestbefehle und einstweilige Verfügungen, ebenso nicht Räumungsbeschlüsse und Besitzverschaffungsanordnungen in der Zwangsverwaltung.

Die Zwangsvollstreckung darf nur beginnen, wenn eine Ausfertigung des Titels vor Beginn der Vollstreckung dem Schuldner zugestellt ist oder gleichzeitig zugestellt wird.

Gegenstand der Vollstreckung

Nicht nur Grundstücke sind Gegenstand der Immobiliarvollstreckung, sondern auch grundstücksähnliche Rechte wie vor allem das Erbbaurecht und Wohnungseigentumsrecht. Darüber hinaus erfasst die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen auch die beweglichen Gegenstände, auf die sich Hypotheken und Grundschulden erstrecken. Dies ist insbesondere bei der Zwangsversteigerung von Bedeutung, weil diese Sachen den Wert des eigentlichen Versteigerungsobjekts beträchtlich erhöhen können, z.B. Baumaterialien, Geschäftseinrichtungen, Lieferfahrzeuge, Maschinen usw. Von der Vollstreckung erfasst werden grundsätzlich die von dem Grundstück getrennten Erzeugnisse (z.B. Getreide und Obst) und sonstige Bestandteile, soweit sie nicht mit der Trennung in das Eigentum eines anderen Berechtigten übergegangen sind, sowie das Zubehör des Grundstücks. Dies gilt allerdings nicht für Zubehörstücke, die nicht in das Eigentum des Grundstückseigentümers gelangt sind, wie z.B. geliehene Geräte oder gemietete Fahrzeuge.

Wegen ihres relativ hohen Wertes sind z.B. Einbauküchen immer wieder Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Ob diese als wesentlicher Bestandteil oder Zubehör von der Zwangsversteigerung erfasst sind oder als haftungsfreies Mobiliar angesehen werden, ist im Einzelfall nach der Bauart der Einbauküche und der Verkehrsauffassung zu bestimmen, die im räumlichen Bereich des Versteigerungsobjektes herrscht.

Einwendungen des Schuldners

Der vollstreckungswillige Gläubiger erreicht sein Ziel oft nur mühsam, weil der Schuldner Einwendungen erhebt und insoweit die Gerichte in Anspruch nimmt. Das System der Rechtsbehelfe in der Zwangsvollstreckung ist äußerst komplex und oftmals auch von Juristen nicht leicht durchschaubar.

Erinnerung

Formelle Verstöße im Vollstreckungsverfahren sind mit der Erinnerung nach § 766 ZPO zu rügen. Wenn es im Hinblick auf eine drohende Vollstreckung dem Schuldner auf eine rasche Entscheidung des Gerichts ankommt, ist vorab die Beantragung einer einstweiligen Anordnung zu erwägen.

Klauselerinnerung

Von der Erinnerung nach § 766 ZPO ist die Klauselerinnerung nach § 732 ZPO zu unterscheiden. Mit ihr kann nur eine Entscheidung über die Unzulässigkeit der Vollstreckung aus der erteilten Klausel, jedoch keine Entscheidung über die Unzulässigkeit der Vollstreckung aus dem Titel erreicht werden. Letzteres erreicht der Schuldner allein mit der Vollstreckungsgegenklage.

Sofortige Beschwerde nach § 793 ZPO

Gegen Entscheidungen des Rechtspflegers ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde gegeben, wenn dies nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften zulässig ist (§ 11 Abs. 1 RPflG). Die Frist für die sofortige Beschwerde beträgt zwei Wochen. Einer begründeten sofortigen Beschwerde hat der Rechtspfleger abzuhelfen.

Befristete Erinnerung

Eine befristete Erinnerung gegen eine Entscheidung des Rechtspflegers findet statt, wenn gegen sie nach den allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften ein Rechtsmittel nicht gegeben wäre (§ 11 Abs. 2 Satz 1 RPflG). Die Frist beträgt zwei Wochen ab Zustellung. Der Rechtspfleger kann der Erinnerung abhelfen; hilft er nicht ab, entscheidet der Richter des Amtsgerichts.

Rechtsbeschwerde

Über die Rechtsbeschwerde entscheidet der Bundesgerichtshof. Sie findet nur statt, wenn das Landgericht sie in der Entscheidung über die Beschwerde zulässt.

Zuschlagsbeschwerde

Gegen eine Entscheidung vor Beschlussfassung über den Zuschlag kann, solange der Zuschlag nicht erteilt ist, Beschwerde nur eingelegt werden, soweit die Entscheidung die Anordnung, Aufhebung, einstweilige Einstellung oder Fortsetzung des Verfahrens oder die Wertfestsetzung betrifft.

Bei der Beschwerde gegen die Entscheidung über den Zuschlag gibt es erhebliche Abweichungen von den Beschwerdevorschriften der ZPO. Die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen. Der Beginn der Beschwerdefrist ist nicht so einfach zu bestimmen. Je nach Inhalt des Beschlusses und des betroffenen Beteiligten kann diese mit der Verkündung oder der Zustellung des Zuschlagsbeschlusses zu laufen beginnen.

Außerordentliche Beschwerde

Mit der außerordentlichen Beschwerde, auch als Nichtigkeitsbeschwerde bezeichnet, kann der Zuschlagsbeschluss noch angefochten werden, wenn die Erfordernisse der Nichtigkeits- und Restitutionsklage vorliegen. Auch diese kann sachlich nur Erfolg haben, wenn sie auf einen Zuschlagsversagungsgrund nach § 100 ZVG gestützt wird. Erhoben werden kann die außerordentliche Beschwerde (Nichtigkeitsbeschwerde) nach Ablauf der für die sofortige Beschwerde geltenden Notfrist von zwei Wochen innerhalb eines Monats ab Kenntnis des Anfechtungsgrundes, jedoch nur innerhalb von fünf Jahren vom Tage der gegenüber der Beschwerdeführer eingetretenen formellen Rechtskraft an. Anders ist der Fristbeginn geregelt, wenn die außerordentliche Beschwerde wegen mangelnder Vertretung des Beschwerdeführers im Verfahren erhoben wird; dann gilt auch die Fünfjahresfrist nicht. Streitig ist, ob mit Erlösverteilung die Möglichkeit der außerordentlichen Beschwerde endet.

Vollstreckungsgegenklage

Die Vollstreckungsgegenklage gibt dem Schuldner die Möglichkeit, materiellrechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch selbst vorzubringen. Die Vollstreckungsgegenklage oder Vollstreckungsabwehrklage ist nicht nur gegen Urteile, sondern grundsätzlich auch gegen die in § 794 Abs. 1 ZPO genannten Titel zulässig.

Häufige Streitpunkte sind Unterwerfungsklauseln in notariellen Urkunden, vor allem, wenn die Schuldner dabei auf den Nachweis der Fälligkeit verzichtet haben. Die Unwirksamkeit der Zwangsvollstreckung wegen der Nichtigkeit solcher Klauseln kann gerichtlich nur im Rahmen einer Vollstreckungsgegenklage festgestellt werden.

Drittwiderspruchsklage

Widerspricht ein Dritter der Zwangsvollstreckung mit der Behauptung, dass ihm an dem Gegen­stand der Zwangsvollstreckung ein die Veräußerung hinderndes Recht zustehe, so hat er dieses mit der Widerspruchsklage geltend zu machen. Ein Dritter, insbesondere der Eigentümer, hat sein besseres Recht, das die Versteigerung eines nicht beschlagnahmten, aber in Schuldnerbesitz stehenden Zubehörs hindert, rechtzeitig nach Maßgabe von § 37 Nr. 5, § 55 Abs. 2 ZVG, geltend zu machen. Lediglich Anmeldung beim Vollstreckungsgericht genügt nicht. Die notwendige Aufhebung oder Einstellung des Verfahrens hinsichtlich solcher Zubehörstücke erfolgt

  • dadurch, dass die betreibenden Gläubiger für einzelne Zubehörstücke die Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens bewilligen;
  • wenn bereits Drittwiderspruchsklage erhoben ist durch Anordnung des Prozessgerichts nach § 771 Abs. 3, § 769 Abs. 1 ZPO, die dem Vollstreckungsgericht zum Vollzug zugegangen sein muss;
  • in dringenden Fällen durch das Vollsteckungsgericht unter Bestimmung einer Frist zur Beibringung der Entscheidung des Prozessgerichts;
  • nach Vorlage der im Drittwiderspruchsprozess ergangenen Entscheidung gemäß §§ 776, 775 ZPO.

Wird das entgegenstehende Recht nicht rechtzeitig geltend gemacht, tritt der Versteigerungserlös an die Stelle des versteigerten Gegenstandes. Dieses ist im Verteilungsverfahren zu beachten. Ein Recht auf Zuschlagsbeschwerde wird für den Dritten aus der Mitversteigerung des Zubehörs nach § 55 Abs. 2 ZVG nicht begründet.

Nacherbenschutz

Wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Nacherbfolge angeordnet, aber noch nicht eingetreten ist, unterliegt das Vermögen des Vorerben der Zwangsvollstreckung. Eigengläubiger des Vorerben sollen dessen Erbenstellung jedoch nicht zum Nachteil des Nacherben ausnutzen können. Daher ist eine die Rechte des Nacherben berechtigende Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung bei Eintritt der Nacherbfolge unwirksam. Der eingetragene Nacherbenvermerk ist aber nicht ein dem Zwangsversteigerungsverfahren entgegenstehendes Recht. Er bewirkt gemäß § 773 ZPO lediglich den gesetzlichen Stillstand des Verfahrens. Bleibt das Nacherbenrecht dem Vollstreckungsgericht unbekannt oder findet es keine Berücksichtigung, ist es vom Nacherben mit der Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO geltend zu machen.

Zulässig hingegen ist die Vollstreckung gegen den Voreben mit Wirksamkeit auch gegenüber dem Nacherben wegen eines Anspruchs eines Nachlassgläubigers sowie eines auf dem Nachlassgrundstück lastenden dinglichen Rechts, das bei Eintritt der Nacherbfolge dem Nacherben gegenüber wirksam ist.

Einstweilige Einstellung auf Antrag des Schuldners

Gemäß § 30 a ZVG ist das Verfahren auf Antrag des Schuldners einstweilen auf die Dauer von höchstens sechs Monaten einzustellen, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht. Der Antrag ist abzulehnen, wenn die einstweilige Einstellung dem betreibenden Gläubiger unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zuzumuten ist. Die einstweilige Einstellung ist vom Schuldner binnen einer Notfrist von zwei Wochen zu beantragen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Verfügung, mit der der Schuldner auf das Recht zur Stellung des Einstellungsantrages, den Fristbeginn und die Rechtsfolgen eines fruchtlosen Rechtsablaufs hingewiesen wird.

Vollsteckungsschutz gemäß § 765 a ZPO

Vollstreckungsschutz nach § 765 a ZPO wird nur auf Antrag gewährt. Voraussetzung für den Vollstreckungsschutz nach dieser Vorschrift ist, dass die Vollstreckungsmaßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. In Räumungssachen ist der Antrag spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen, es sei denn, dass die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder der Schuldner ohne sein Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war.

Einstweilige Einstellung während eines Insolvenzverfahrens

Ist über das Vermögen des Schuldners ein Insolvenzverfahren eröffnet, so kann das Zwangsversteigerungsverfahren gemäß § 30 d ZVG unter besonderen Voraussetzungen einzustellen sein.

Anordnungsbeschluss

Das zuständige Amtsgericht ordnet die Versteigerung durch Beschluss an. Für die Durchführung einer Zwangsversteigerung ist das Amtsgericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Die Anordnung der Zwangsversteigerung erfolgt nur auf Antrag. Der Anordnungsbeschluss wird dem Schuldner förmlich zugestellt. Gleichzeitig wird das Grundbuchamt ersucht, die Anordnung der Zwangsversteigerung im Grundbuch einzutragen.

Beschlagnahme

Der Anordnungsbeschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. Diese wird erst wirksam, wenn der Beschluss dem Schuldner ordnungsgemäß zugestellt ist oder das Eintragungsersuchen beim Grundbuchamt eingeht; der frühere Zeitpunkt ist maßgebend.

Achtung: Der Versteigerungsantrag sollte so rechtzeitig gestellt werden, dass die Beschlagnahme noch vor Ablauf des Kalenderjahres erfolgt; dann können die Zinsen noch für das betreffende Jahr geltend gemacht werden.

Von der Beschlagnahme erfasst werden neben dem eigentlichen Versteigerungsobjekt (Grundstück, Erbbaurecht, Wohnungseigentum) grundsätzlich die Bestandteile, Zubehörstücke und Forderungen, auf die sich Hypothek und Grundschuld erstrecken (sogenannter Hypothekenhaftungsverband). Allerdings gelten für die Zwangsversteigerungen Ausnahmeregelungen, etwa für

  • land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse des Grundstücks, die im Zeitpunkt der Beschlagnahme nicht mehr mit dem Boden verbunden sind und die auch nicht Zubehör des Grundstücks sind;
  • Miet- und Pachtzinsforderungen;
  • Ansprüche aus einem mit dem Grundstückseigentum verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen.

Wer etwa in ein Miethaus des Schuldners vollstrecken will, wählt mit der Zwangsversteigerung möglicherweise die falsche Vollstreckungsart. Befriedigung aus den Nutzungen des Grundstücks – dazu zählen die Mieteinnahmen – kann der Gläubiger nur im Wege der Zwangsverwaltung erreichen. Deswegen sollten im Zweifel beide Wege miteinander verbunden werden.

Betriebsinventar, also Maschinen und sonstige Geräte, sind grundsätzlich Zubehör eines Betriebsgrundstücks. Ob Einbauküchen als Zubehör eines Wohnhauses anzusehen sind, hängt von der Verkehrsauffassung ab. Die Frage wird von den Gerichten überwiegend verneint, allerdings regional unterschiedlich. Das Zubehör des Grundstücks wird von der Beschlagnahme nur insoweit betroffen, als es dem Grundstückseigentümer gehört. Die Beschlagnahme umfasst aber auch Zubehörstücke, an denen der Schuldner erst eine Anwartschaft erworben hat.

Beitritt weiterer Gläubiger

Dem Zwangsversteigerungsverfahren können weitere Gläubiger beitreten. Der Beitritt ist jederzeit zulässig. Er wirkt jedoch nur dann rangsichernd, wenn die Zustellung des Beitrittsbeschlusses mindestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin erfolgt ist.

Verkehrswertfestsetzung

Vor der Bestimmung des Versteigerungstermins wird der Grundstückswert vom Gericht festgesetzt. Grundsätzlich wird für die Festsetzung ein Wertgutachten eingeholt.

Benötigt wird der Grundstückswert vornehmlich für die Berechnung der sogenannten 7/10-und 5/10-Grenze, die Bemessung der Gerichtskosten und die Höhe der Sicherheitsleistung von Bietinteressenten. Selbstverständlich ist der festgesetzte Wert auch für die Bietinteressenten bei der Kalkulation ihres Höchstgebotes wichtig.

Nicht nur das eigentliche Versteigerungsobjekt bedarf der Begutachtung. Auch der Wert der beweglichen Gegenstände, die von der Beschlagnahme mit erfasst sind, insbesondere des Zubehörs, muss ermittelt werden. Ggf. muss hierzu ein gesondertes Sachverständigengutachten eingeholt werden. Wird der gesamte Gewerbebetrieb des Schuldners mitversteigert, so ist auch der eigentliche Geschäftswert bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen.

Den Wert bestimmt der Rechtspfleger nach freier Überzeugung. Er ist nicht an das Gutachten des Sachverständigen gebunden, wird aber nur in Ausnahmefällen davon abweichen.Trotz aller redlicher Bemühungen der Beteiligten ist bezüglich der Wertfestsetzung Vorsicht geboten. Diese kann mitunter Unsicherheitsfaktoren in sich bergen, so z.B., wenn das Gutachten ohne Innenbesichtigung des Objekts erstattet wird. Dieses ist nicht selten der Fall. Häufig verwehrt der Schuldner den Zutritt zum Objekt. Gerichtliche Zwangsmittel stehen insoweit nicht zur Verfügung. Aber auch im Fall der Zutrittsgewährung können Mängel wie marode Wasser- oder Elektroleitungen verborgen bleiben

Das Problem besteht darin, dass es bei der Zwangsversteigerung keine Mängelhaftung gibt.

Die Festsetzung erfolgt durch Beschluss, der allen Beteiligten zuzustellen ist. Er ist mit der sofortigen Beschwerde binnen zwei Wochen ab Zustellung anfechtbar.

Nach rechtskräftiger Festsetzung kann bei einer wesentlichen Wertveränderung eine Neufestsetzung in demselben Verfahren geboten sein. Hier für ist eine Änderung des Wertes um mindestens 10% erforderlich.

Haftung des Sachverständigen

Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz kommt nunmehr nach § 839a BGB ein Schadenersatzanspruch gegen den Gerichtsachverständigen in Betracht.

Einstellung des Verfahrens

Mit der Anordnung der Zwangsversteigerung nimmt das Schicksal für den Schuldner nicht unaufhaltsam seinen Lauf. Vielmehr kann das Versteigerungs-verfahren in verschiedenen Verfahrensstadien einstweilen eingestellt oder gänzlich aufgehoben werden.

Einstweilige Einstellung bedeutet, dass das Verfahren zu einem vorübergehenden Stillstand kommt, während dieses bei einer Aufhebung des Verfahrens endgültig beendet ist. Dabei erfolgt die Aufhebung von Amts wegen, die einstweilige Einstellung dagegen nur auf Bewilligung bzw. auf Antrag, wobei häufig die Einhaltung von Fristen zu beachten ist.

Das Verfahren muss einstweilen eingestellt werden, wenn der Gläubiger die Einstellung des Verfahrens oder die Aufhebung des Versteigerungstermins bewilligt. Der Gläubiger kann jederzeit ohne Angabe von Gründen die Fortsetzung des Verfahrens beantragen. Allerdings ist dies nur binnen einer Frist von sechs Monaten möglich. Erfolgt der Fortsetzungsantrag nicht fristgerecht, ist das Verfahren aufgehoben.

Der Gläubiger kann die Einstellung des Verfahrens wiederholt bewilligen, muss aber beachten, dass die dritte Bewilligung als Rücknahme des Versteigerungsantrages gilt und dann das diesen Gläubiger betreffende Einzelverfahren aufgehoben werden muss.

Zu beachten ist, dass die mehrfache Bewilligung der einstweiligen Einstellung durch den Gläubiger unter besonderen Voraussetzungen rechtsmissbräuchlich sein kann.

Für den Schuldner besteht insbesondere die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens gemäß § 30a Abs. 1 ZVG zu beantragen. Nach dieser Vorschrift kann das Zwangsversteigerungsverfahren auf die Dauer von höchstens sechs Monaten eingestellt werden, wenn Aussicht besteht, dass dadurch die Versteigerung des Objekts vermieden wird, und die Verfahrenseinstellung der Billigkeit entspricht. Der Schuldner kann den Antrag nur binnen zwei Wochen ab Zustellung der Belehrung über die Einstellungsmöglichkeit stellen. Die Belehrung erhält er in der Regel mit dem Beschluss über die Anordnung der Zwangsversteigerung.

Neben dem Antrag nach § 30a ZVG kann für den Schuldner auch eine einstweilige Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens nach § 765 a ZPO in Betracht kommen. Danach kann das Vollstreckungsgericht das Zwangsversteigerungsverfahren einstweilen einstellen oder ganz aufheben, wenn die Versteigerung unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist.

Im Falle eines Insolvenzverfahrens kann der Insolvenzverwalter nunmehr unter erleichterten Voraussetzungen die einstweilige Einstellung im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren beantragen.

Aufhebung des Verfahrens

Das Versteigerungsverfahren ist vor allem in folgenden Fällen aufzuheben:

  • Der Gläubiger hat einen Versteigerungsantrag zurückgenommen oder zum dritten Mal die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligt oder nach
  • einer einstweiligen Einstellung nicht rechtzeitig die Fortsetzung des Verfahrens beantragt.
  • Aus dem Grundbuch sind Rechte ersichtlich, die der Zwangsversteigerung entgegenstehen, z.B. ein Eigentumswechsel vor Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aufgrund einer Auflassungsvormerkung.
  • Es liegt auch im zweiten Versteigerungstermin kein zulässiges Gebot vor.

Bestimmung des Versteigerungstermins

Das Gericht beraumt den Zwangsversteigerungstermin im allgemeinen erst an, wenn

  • der Anordnungsbeschluss zugestellt ist,
  • der Grundbuchauszug vorliegt,
  • keine entgegenstehenden Rechte ersichtlich oder angemeldet sind,
  • die Zweiwochenfrist für einen Vollstreckungsschutzantrag des Schuldners abgelaufen ist und
  • der Verkehrswert festgesetzt ist, jedenfalls das Gutachten des Sachverständigen vorliegt.

Neben Zeit und Ort des Termins gehört zum zwingenden Inhalt auch die Aufforderung zur Anmeldung von Rechten und zur Geltendmachung von entgegenstehenden Rechten. Die Terminsbestimmung ist mindestens sechs Wochen vor dem Termin in dem amtlichen Bekanntmachungsblatt öffentlich bekannt zu machen. Darüber hinaus erfolgt die Bekanntmachung regelmäßig auch in der Tagespresse und im Internet. Die Nichteinhaltung der Sechswochenfrist für die öffentliche Bekanntmachung im amtlichen Bekanntmachungsblatt stellt ein nicht behebbares Verfahrenshindernis dar und führt zur Terminsaufhebung bzw. Zuschlagsversagung.Über die Bekanntmachung hinaus ist die Terminsbestimmung spätestens vier Wochen zuvor den Beteiligten zuzustellen.

In der vierten Woche vor dem Termin soll das Gericht allen Beteiligten mitteilen, auf wessen Antrag und wegen welcher Forderungen die Versteigerung erfolgt. Sinn dieser Vorschrift ist, dass alle Beteiligten sich über die Berechnung des geringsten Gebots Klarheit verschaffen können.

Beteiligte

Am Zwangsversteigerungsverfahren beteiligt sind neben dem Schuldner und dem betreibenden Gläubiger alle Personen, die Ansprüche gegen den Schuldner oder Rechte an dem Grundstück haben. Im einzelnen ist der Kreis der Beteiligten in § 9 ZVG genannt. Bei einigen ist eine Anmeldung der Rechte erforderlich.

Rechte der Beteiligten

Mit der Stellung als Beteiligter sind zahlreiche Verfahrensrechte verbunden. Dieser Gestaltungsmöglichkeit begibt sich derjenige, der seine anmeldebedürftige Berechtigung trotz Aufforderung durch das Gericht in der Terminsbestimmung nicht rechtzeitig anmeldet.

Rangordnung der Rechte

Nicht jeder Beteiligte ist berechtigt, aus dem Versteigerungserlös des Grundstücks auch befriedigt zu werden. Ob und inwieweit eine solche Befriedigung möglich ist, richtet sich nach der in § 10 ZVG genannten Rangordnung. Die verschiedenen Gläubiger erhalten also nicht wie etwa im Insolvenzverfahren prozentual gleiche Quoten auf ihre Forderungen. Vielmehr wird der jeweils rangbessere Gläubiger voll befriedigt, bevor der nächste in der Rangfolge sein Geld erhält.

In welcher Rangklasse die Rechte in ein und derselben Klasse zu bedienen sind, ist in § 11 ZVG im einzelnen geregelt.

Ablösung des betreibenden Gläubigers

Wer Gefahr läuft, durch die Zwangsversteigerung ein Recht oder den Besitz an dem Grundstück zu verlieren, ist unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, den vollstreckenden Gläubiger zu befriedigen. Die Ablösung soll dem Betroffenen die Möglichkeit geben, sich das Grundstück als Haftungsobjekt bzw. als Gegenstand seines Besitzes zu erhalten. Der Gläubiger kann die Zahlung nicht ablehnen, der Schuldner sie durch einen Widerspruch nicht verhindern. Ablösungsberechtigt sind insbesondere:

  • der Eigentümer und der Miteigentümer,
  • jeder an dem Grundstück dinglich Berechtigte, auch der Inhaber einer Auflassungsvormerkung, die nicht in das geringste Gebot fällt,
  • der persönlich betreibende Gläubiger, der nicht in das geringste Gebot fällt,
  • Mieter und Pächter,
  • Inhaber von Rechten, die der Versteigerung entgegenstehen und auch als solche angemeldet sind.

Voraussetzung ist, dass das Recht des Ablösenden durch die Zwangsvollstreckung des abzulösenden Gläubigers gefährdet ist. Nicht ablösungsberechtigt sind folglich der persönliche Schuldner und die Bietinteressenten. Allerdings können sie ein kleines Recht am Grundstück in aussichtsloser Rangstelle relativ billig von dem betreffenden Gläubiger erwerben und auf diese Weise als Beteiligte ablösungsberechtigt werden.

Die Ablösung erfolgt durch Zahlung des geschuldeten Betrags entweder an den abzulösenden Gläubiger selbst oder an das Vollstreckungsgericht (§ 75 ZVG).

Die abgelöste Forderung erlischt nicht, sondern geht automatisch mit allen Nebenrechten auf den Ablösenden über. Der Ablösende erwirbt also auch das Grundpfandrecht, allerdings nur insoweit, als nicht schon vorher in Folge (teilweiser) Tilgung ein Eigentümerrecht oder Rückgewähranspruch entstanden ist. Ferner erlangt der Ablösende die Rechtsstellung des abgelösten Gläubigers im Verfahren, d.h. die zugunsten des Gläubigers getroffenen Entscheidungen wie Anordnung der Zwangsversteigerung, Zulassung des Beitritts gelten jetzt für den Ablösenden fort. Zuvor sind allerdings die Umschreibung des Titels auf den neuen Gläubiger und erneute Zustellung an den Schuldner erforderlich, es sei denn, die Ablösung erfolgt im Termin.

Die Ablösung ist insbesondere für nachrangige Gläubiger ein geeignetes Mittel, im Versteigerungsverfahren eine günstige Position zu erlangen. Sie lohnt sich aber meist nur, wenn es auf diese Weise gelingt, die Stellung des bestrangig betreibenden Gläubigers einzunehmen. Allerdings ist vor den Gefahren zu warnen, die bei der Ablösung aus rein verfahrenstaktischen Gründen auftreten können. Zunächst einmal ist die Ablösung ein Zuschussgeschäft.

Anmeldung von Rechten

Forderungen, die bei Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich waren, müssen rechtzeitig angemeldet werden. Andernfalls werden diese nicht oder nur nachrangig berücksichtigt. Aber auch bezüglich der aus dem Grundbuch ersichtlichen Rechte müssen bestimmte Nebenforderungen angemeldet werden, weil sonst lediglich die Hauptsumme und die laufenden wiederkehrenden Leistungen berücksichtigt werden. Zu nennen sind insbesondere Kosten der Kündigung und der dinglichen Rechtsverfolgung, Ansprüche auf rückständige wiederkehrende Leistungen, nicht eingetragene Verzugs- und Prozesszinsen.

In der Forderungsanmeldung müssen Rechtsgrund und Rang der Forderung sowie die Höhe des verlangten Betrages bezeichnet sein. Insbesondere soll klargestellt sein, ob aus einer persönlichen Forderung oder einem dinglichen Recht vorgegangen wird.

Versteigerungstermin

Der Versteigerungstermin gliedert sich in drei Teile:

  • den Bekanntmachungsteil,
  • die Bietstunde,
  • die Verhandlung über den Zuschlag.

Bekanntmachungsteil

Der Bekanntmachungsteil dient der Vorbereitung der eigentlichen Versteigerung, in dem die gesetzlich vorgeschriebenen Bekanntmachungen erfolgen.
Die wichtigsten Punkte sind hier die Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen.

Notwendige Anmeldungen können spätestens noch im Bekanntmachungsteil erfolgen. Dieser endet mit der Aufforderung zur Abgabe von Geboten.
Damit beginnt der nächste Teil, die Bietstunde.

Geringstes Gebot

Die wichtigste Grundlage für die Zwangsversteigerung ist das geringste Gebot. Dieses ist das Mindestgebot, das auf keinen Fall unterschritten werden darf. Es wird nur ein solches Gebot zugelassen, bei dem neben den Verfahrenskosten alle Rechte, die dem Recht des betreibenden Gläubigers vorgehen, gedeckt sind. Bei mehreren betreibenden Gläubigern ist derjenige mit dem besseren Rang maßgebend. Das geringste Gebot hat zwei Teile:

  • den Barteil (Mindestbargebot); dies ist der Betrag, der mindestens geboten und im Fall des Zuschlags bar gezahlt werden muss,
  • die bestehen bleibenden Rechte, die vom Ersteher zu übernehmen sind.

Im Versteigerungstermin geboten wird immer nur der Teil, der bar zu zahlen ist (Bargebot). Will man den wirtschaftlichen Wert, also den tatsächlichen Preis für das Versteigerungsobjekt ermitteln, müssen immer die bestehen bleibenden Rechte dem Gebot hinzugerechnet werden.

Da sich das geringste Gebot nach der Rangfolge der Ansprüche richtet, kann es im Laufe des Versteigerungsverfahrens mehrfach zu Änderungen kommen. So ermäßigt sich das geringste Gebot, wenn ein neuer Gläubiger beitritt und dann aus dem besseren Rang betreibt. Es kann sich umgekehrt auch erhöhen, wenn der zunächst bestrangig betreibende Gläubiger durch Einstellung oder Aufhebung seines Verfahrens ausfällt.

Abweichende Versteigerungsbedingungen

Viele der Versteigerungsbedingungen können auf Antrag abgeändert werden, wenn hierdurch Rechte anderer Beteiligter nicht berührt werden oder alle einverstanden sind. Eine Abänderung kann jeder Beteiligte verlangen. Wird das Recht eines anderen Beteiligten durch die Änderung beeinträchtigt, ist dessen Zustimmung erforderlich. Ohne Zustimmung wird die Abweichung nicht zugelassen.

Bei der Versteigerung mehrerer Grundstücke kommt es häufig zu abgeänderten Versteigerungsbedingungen mit Doppelausgeboten. Grundsätzlich sind mehrere in demselben Verfahren zu versteigernde Grundstücke einzeln auszubieten. Allerdings können Grundstücke, die mit einem einheitlichen Bauwerk überbaut sind, nunmehr auch gemeinsam ausgeboten werden.

Bietstunde

Die Bietstunde ist das Kernstück der Versteigerung. Sie beginnt mit der Aufforderung des Rechtspflegers zur Abgabe von Geboten und dauerte früher, wie die in der Praxis übliche Bezeichnung besagt, mindestens 60 Minuten, nunmehr aber nur noch 30 Minuten. Diese Zeit ist eine Mindestfrist und kann bei Bedarf ohne weiteres überschritten werden. Eine Verletzung dieser Vorschrift führt zur Zuschlagsversagung. Ändert sich während der Bietstunde das geringste Gebot durch neue Anträge, muss eine neue Bietstunde begonnen werden.

Ist die Bietstunde abgelaufen und werden Gebote nicht mehr abgegeben, so verkündet das Gericht das letzte Gebot durch dreimaligen Aufruf und sodann den Schluss der Versteigerung. Solange das Ende der Versteigerung nicht verkündet ist, können noch Gebote abgegeben werden.

Gebote

An der Versteigerung kann sich jedermann beteiligen. Voraussetzung ist, dass der Bieter sich ausweisen kann oder gerichtsbekannt und voll geschäftsfähig ist. Bieten beschränkt Geschäftsfähige, so ist die Einwilligung des gesetzlichen Vertreters erforderlich. Wer nicht im eigenen Namen bietet, bedarf einer notariell beglaubigten Vollmacht, es sei denn, die Stellvertretung ist bei Gericht offenkundig. Die Vertretungsmacht ist bei Abgabe des Gebots im Termin sofort nachzuweisen. Eine einfache Vollmacht reicht nicht aus. Diese genügt zwar zur Vertretung eines Beteiligten im Verfahren, berechtigt aber auch in diesem Fall nicht, Gebote abzugeben.

Jedes Gebot muss umgehend auf Zulässigkeit und Wirksamkeit geprüft werden. Unwirksame Gebote sind sofort zurückzuweisen. Die Gebote müssen mündlich im Termin abgegeben werden. Die schriftliche Einreichung ist unzulässig. Ein Gebot ist nur dann wirksam, wenn es mindestens die Höhe des geringsten Gebotes hat und wenn es ein bereits vorliegendes Gebot überschreitet. Andernfalls ist es zurückzuweisen.

Ausbietungsgarantie

Die Ausbietungsgarantie soll vor Verlust mit Ausfall in der Zwangsversteigerung schützen oder auch Erzielung eines möglichst hohen Erlöses gewährleisten, im Gegensatz zum Bietabkommen aber nicht Interessenten vom Bieten abhalten, nicht den Kreis der Bieter beschränken, nicht den Versteigerungserlös beschneiden. In Form eines Garantievertrages kann die Ausbietungsgarantie bei Vorliegen besonderer Umstände nach § 138 BGB nichtig sein und evtl. Schadensersatzansprüche auslösen. Der Abschluss einer Ausbietungsgarantie bedarf zur Wirksamkeit der notariellen Beurkundung.

Ausbietungsvertrag

Der Ausbietungsvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Grundpfandrechtsgläubiger und Erwerbsinteressenten über Vergünstigungen und Vorteile für den Fall der Ersteigerung, ohne dass eine bindende Verpflichtung zum Grundstückserwerb als Bietpflicht übernommen wird. Der Vertrag begründet keine Erwerbsverpflichtung. Er ist daher nicht formbedürftig.

Bietabkommen

Ein Bietabkommen soll einen oder mehrere Bietinteressenten vom Bieten abhalten und damit einem bestimmten Bewerber einen möglichst günstigen Erwerb ermöglichen, die Gebote also klein halten, den Kreis der Bieter beschränken, die Konkurrenz unter den Bietern schwächen oder ausschalten oder durch Scheingebote über Strohmänner verfälschen. Eine derartige Vereinbarung ist nicht schlechthin sittenwidrig und nach § 138 BGB nichtig. Es kommt immer auf die Umstände des Einzelfalles an.

Sicherheitsleistung

Auf Antrag kann für Gebote Sicherheit verlangt werden. Antragsberechtigt sind diejenigen Beteiligten, die durch eine Nichtzahlung beeinträchtigt wären, d.h. solche, die aus dem Erlös Zahlungen erhalten würden. Der Antrag ist sofort nach Abgabe des Gebots zu stellen und gilt auch für alle weiteren Gebote dieses Bieters. Der Antrag kann nur im Termin gestellt werden, nicht schon vorher schriftlich. Die Sicherheit ist in Höhe von 10 % des Verkehrswertes zu leisten, mindestens jedoch in Höhe der Verfahrenskosten.

Verhandlung über den Zuschlag

Wenn der Rechtspfleger den Schluss der Versteigerung verkündet hat, folgt die Verhandlung über den Zuschlag durch Anhörung der Beteiligten.
Sie endet meistens mit einer Entscheidung über den Zuschlag. In besonders gelagerten Fällen kann und soll das Gericht einen gesonderten Verkündungstermin anberaumen. Die Entscheidung kann mit dem Zuschlag an den Meistbietenden enden oder aber, wenn ein Versagungsgrund vorliegt, auch mit einer Versagung des Zuschlags. Es kann auch der Fall eintreten, dass das Verfahren einstweilen einzustellen ist, wenn kein Gebot abgegeben ist oder sämtliche Gebote erloschen sind. Auch im Falle einer Ablösung nach § 75 ZVG ist das Verfahren einzustellen. Über einen Antrag auf Zuschlagsversagung nach § 765 a ZPO kann mit der Zuschlageserteilung entschieden werden.

Versagung des Zuschlags

Um der Verschleuderung von Grundbesitz zu unverhältnismäßig niedrigen Preisen entgegenzuwirken, sieht das Gesetz Grenzwerte vor, die jedenfalls zu Beginn des Verfahrens nicht unterschritten werden dürfen.

Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der bestehen bleibenden Rechte unter 7/10 des Grundstückswertes, so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch bei Erreichen dieser 7/10-Grenze nicht voll gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlages beantragen. Der Antrag kann nur im Termin gestellt werden, und zwar nur von einem Gläubiger, der bei Erreichen der Grenze etwas erhalten würde. Ein betreibender Gläubiger kann dem Antrag auf Zuschlagsversagung widersprechen, wenn er glaubhaft macht, dass ihm durch die Versagung ein unverhältnismäßiger Nachteil entstehen würde. Auch der Widerspruch kann nur im Termin erklärt werden.

Der Zuschlag ist gesetzlich zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte unter der Hälfte des Grundstückswerts liegt. Diese 5/10-Grenze für das Mindestgebot ist von Amts wegen zu beachten. Der Zuschlag kann wegen Nichterreichung dieser Grenze nur einmal versagt werden. Bei einem erneuten Versteigerungstermin gilt die Grenze nicht mehr.

Darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Zuschlagsversagungsgründe, wenn bestimmte besonders wichtige Verfahrensvorschriften verletzt sind oder die Fortsetzung des Verfahrens aus sonstigen Gründen unzulässig ist, etwa wegen der Verletzung von Grundrechten oder des Anspruchs auf ein faires Verfahren.

Zuschlagserteilung

Liegen keine Versagungsgründe vor, ist der Zuschlag dem Meistbietenden zu erteilen. Bei dem Barmeistgebot handelt es sich um einen Nettobetrag. Umsatzsteuer ist darin nicht enthalten. Die Zuschlagserteilung ergeht durch Beschluss; er ist im Versteigerungstermin oder in einem Verkündungstermin zu verkünden und muss an bestimmte Beteiligte zugestellt werden. Ob aus dem Gesichtspunkt des fairen Verfahrens ein besonderer Termin zur Verkündung der Zuschlagsentscheidung anzusetzen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls; das Nichterscheinen des Schuldners im Versteigerungstermin hindert den sofortigen Zuschlag regelmäßig nicht.

Der Zuschlag wird mit der Verkündung wirksam. Mit dem Zuschlag wird der Meistbietende Eigentümer des Versteigerungsobjekts nebst Zubehör. Weder die Bezahlung des Bargebots noch die Eintragung im Grundbuch ist zum Eigentumserwerb erforderlich. Der Zuschlagsbeschluss ist ein vollstreckbarer Titel auf Räumung und Herausgabe gegen den Besitzer des Grundstücks oder eines mitversteigerten Gegenstandes.

Liegenbelassung

Durch den Zuschlag erlöschen die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestandsfähigen Rechte. Allerdings können der Ersteher und der Berechtigte vereinbaren, dass ein eigentlich erlöschendes Recht bestehen bleiben soll (sogenannte Liegenbelassungsvereinbarung). In diesem Fall vermindert sich das bare Meistgebot um den Kapitalbetrag und die dinglichen Zinsen des bestehen bleibenden Rechts, soweit auf dieses Recht eine Zuteilung erfolgen würde.

Nicht bestehen bleibende Rechte

An die Stelle der erlöschenden Rechte treten entsprechende Ansprüche auf Zahlung oder Wertersatz aus dem Versteigerungserlös.

Bereicherungsausgleich

Verliert der bisherige Eigentümer und Schuldner seinen aus dem Sicherungsvertrag bestehenden Anspruch auf Rückgewähr des nicht mehr valutierenden Teils der Grundschuld, so kann der Ersteher des Grundstücks verpflichtet sein, das zuviel Erlangte an den bisherigen Eigentümer zurückzugewähren.

Schadensersatz

Verursacht das Gericht durch Verfahrensfehler einen Schaden, kommen grundsätzlich Amtshaftungsansprüche in Betracht. Die Amtspflichten des Versteigerungsgerichts zur Einhaltung der Gesetzesvorschriften bestehen auch gegenüber dem Meistbietenden; er ist daher Dritter im Sinne des § 839 BGB.

Rechtsbehelfe im Versteigerungsverfahren

Das Versteigerungsverfahren ist ein formelles Verfahren, so dass materiell-rechtliche Einwendungen gegen den eigentlichen Anspruch vom Vollstreckungsgericht nicht berücksichtigt werden dürfen, sondern nur im Prozesswege, z.B. durch Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO oder eine Drittwiderspruchsklage geltend gemacht werden können.

Das eigentliche Rechtsmittel im Zwangsversteigerungsverfahren ist die sofortige Beschwerde. Sie muss binnen zwei Wochen nach Zustellung der Entscheidung eingelegt werden. Für den Zuschlag gelten besondere Beschwerdevorschriften. Insbesondere ist darauf zu achten, dass bei der Zuschlagsbeschwerde die Beschwerdefrist für bestimmte Beteiligte bereits mit Verkündung des Zuschlags zu laufen beginnt, für andere hingegen erst mit der Zustellung.

Daneben gibt es noch zahlreiche andere Rechtsbehelfe, wie z.B. die befristete Rechtspflegererinnerung nach § 11 Abs. 2 Satz 1 Rechtspflegergesetz oder die Erinnerung nach § 766 ZPO.

Verteilungstermin

Nach der Erteilung des Zuschlages bestimmt das Gericht einen Termin für die Verteilung des Versteigerungserlöses. Üblicherweise reichen die Beteiligten, die auf einen Anteil am Erlös hoffen können, rechtzeitig vor dem Verteilungstermin eine Berechnung ihrer Ansprüche ein. Im Termin wird der Teilungsplan aufgestellt und mit den anwesenden Beteiligten sofort mündlich verhandelt.

Teilungsplan

Der Teilungsplan ist die Grundlage für die spätere Erlösverteilung. Über den Teilungsplan wird sofort mündlich verhandelt. Ein etwaiger Widerspruch muss jetzt erhoben werden. Auch eine sofortige Beschwerde gegen den Teilungsplan binnen zwei Wochen ab Verkündung wird für zulässig erachtet.

Widerspruch gegen den Teilungsplan

Der Widerspruch gegen den Teilungsplan ist im Verteilungstermin oder schon vorher schriftlich oder zu Protokoll zu erheben. Ist eine angemeldete Forderung nicht nach dem Antrag in den Plan aufgenommen, so gilt die Anmeldung als Widerspruch.

Widerspruchsberechtigt sind alle Beteiligten, die eine Zuteilung aus dem Erlös beanspruchen, nach dem Plan aber ganz oder teilweise ausfallen.
Über den Widerspruch wird verhandelt. Kommt eine Einigung zustande oder wird der Widerspruch anerkannt, so ist der Teilungsplan entsprechend zu ändern.

Das Gericht prüft nur, ob der Widerspruch zulässig ist. Ist er unzulässig, wird er durch Beschluss zurückgewiesen. Die Begründetheit des Widerspruchs prüft das Gericht nicht im Verteilungsverfahren. Wenn eine Einigung nicht erzielt werden kann, muss der Widersprechende die Begründetheit – also die Frage, ob der Widerspruch in der Sache Erfolg hat – durch eine Widerspruchsklage klären lassen. Die Erhebung dieser Klage muss binnen eines Monats ab dem Verteilungstermin dem Vollstreckungsgericht nachgewiesen werden. Andernfalls wird der Plan ohne Rücksicht auf den Widerspruch ausgeführt.

Wird Widerspruch erhoben, so ist im Teilungsplan festzulegen, wem der Betrag im Fall der Begründetheit des Widerspruchs zusteht.

Ausführung des Teilungsplans

Der Versteigerungserlös ist vom Ersteher bar an das Gericht zu zahlen oder bei Gericht zu hinterlegen. Sobald der Versteigerungserlös in Geld vorhanden ist, wird der Teilungsplan durch Zahlung an die Berechtigten ausgeführt. Verbleibt nach Deckung aller Rechte ein Erlösüberschuss, gebührt er dem Schuldner, der sein Eigentum am Grundstück durch die Zwangsversteigerung verloren hat.

Wird der Erlös vom Ersteher nicht entrichtet, so wird der Teilungsplan zwar aufgestellt, jedoch in anderer Weise ausgeführt als bei Barzahlung. Das Gericht ordnet die Übertragung der Forderungen gegen den Ersteher auf die Berechtigten an. Diese Übertragung wirkt wie die Befriedigung aus dem Grundstück.
Für die Forderungen wird in der Rangfolge der Ansprüche jeweils eine Sicherungshypothek an dem Grundstück eingetragen. Auf diese Weise haftet das Grundstück weiterhin.

Ferner kann jeder Gläubiger bei Nichtzahlung aufgrund einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses die Wiederversteigerung des Grundstücks beantragen oder anderweitig die Vollstreckung gegen den Ersteher betreiben.

Außergerichtliche Verteilung

Die Verteilung des Erlöses muss nicht notwendig durch das Gericht erfolgen. Außergerichtlich können zwei Wege beschritten werden:

  • Die Beteiligten einigen sich über die Verteilung des Erlöses und weisen dies dem Gericht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nach.
  • Der Ersteher weist durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nach, dass er diejenigen, die aus dem Erlös etwas zu erhalten haben, befriedigt hat.

Grundbuchersuchen

Ist der Zuschlag rechtskräftig und der Teilungsplan ausgeführt, so ersucht das Vollstreckungsgericht das Grundbuchamt, die mit dem Zuschlag erloschenen Rechte und den Zwangsversteigerungsvermerk zu löschen und den Ersteher als neuen Eigentümer und ggf. bei Nichtzahlung des Erlöses in entsprechender Höhe Sicherungshypotheken einzutragen. Ist die Eintragung im Grundbuch erfolgt, ist das Versteigerungsverfahren abgeschlossen.

Räumungsvollstreckung

Wenn der Schuldner das versteigerte Haus selbst bewohnt und dieses nach Zuschlagserteilung nicht freiwillig räumt, kann die Räumungsvollstreckung betrieben werden. Grundlage für die Räumungsvollstreckung ist der Zuschlagsbeschluss. Als Rechtsbehelf für den Schuldner kommen in Betracht die sofortige Beschwerde nach §§ 96 ff. ZVG und gegen die Zulässigkeit der Vollstreckungsklausel die Erinnerung gemäß § 732 ZPO.

Ferner kommt für den Schuldner Vollstreckungsschutz nach § 765 a ZPO in Betracht, wenn die Räumung für ihn eine besondere, mit den guten Sitten nicht zu vereinbarende Härte darstellen würde. Dieser Antrag ist grundsätzlich spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen.

Mieterrechte

Die Räumungsvollstreckung aufgrund des Zuschlagsbeschlusses soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer des Grundstücks ein nicht erloschenes Recht zum Besitz hat. Ein solches Besitzrecht gewährt auch der mit dem bisherigen Eigentümer geschlossene Mietvertrag oder Pachtvertrag. Gibt es ernsthafte Anhaltspunkte für das Bestehen eines Miet- oder Pachtvertrages, so darf die Vollstreckungsklausel nicht erteilt werden.

Ein wirksam bestehender Miet- oder Pachtvertrag wird durch die Zwangsversteigerung grundsätzlich nicht berührt. Die Mieterschutzvorschriften des BGB gelten hier entsprechend, auch bezüglich des Kündigungsschutzes. Zwar hat der Ersteher ein so genanntes Sonderkündigungsrecht. Dieses ist jedoch für Wohnraum stark eingeschränkt. Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechtes muss der Ersteher auf besondere Frist- und Formvorschriften achten.

Kommt es trotz Miet- oder Pachtvertrages zur Räumung gegen den Mieter oder den Pächter, können diese hiergegen die sogenannte Drittwiderspruchsklage gemäß § 771 ZPO erheben und im Rahmen dieser Klage die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung beantragen.

Zwangsversteigerung in besonderen Fällen

Neben der Vollstreckungsversteigerung gibt es auch die Zwangsversteigerung in besonderen Fällen, insbesondere die Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters, eines Erben sowie die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Im Wesentlichen finden auf diese Sonderformen die Vorschriften über die Vollstreckungsversteigerung entsprechende Anwendung. Von praktischer Bedeutung ist hierbei vor allem die in §§ 180–185 ZVG geregelte Teilungsversteigerung.

Teilungsversteigerung

Die Aufhebung der Gemeinschaft an einem Grundstück erfolgt durch Zwangsversteigerung des Grundstücks und Teilung des Erlöses. Das Verfahrensziel der Teilungsversteigerung ist es, an die Stelle des in Natur nicht teilbaren Gegenstandes eine unter den Miteigentümern aufteilbare Geldsumme treten zulassen.

Die Gemeinschaft, deren Aufhebung begehrt wird, kann eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gemeinschaft zur gesamten Hand sein. Eine Bruchteilsgemeinschaft liegt vor, wenn ein Grundstück mehreren Personen zu bestimmten Miteigentumsanteilen gehört. Das Miteigentum kann nicht nur zu gleichen, sondern auch zu unterschiedlichen Anteilen bestehen. Jeder Miteigentümer kann jederzeit zur Aufhebung der Gemeinschaft die Versteigerung beantragen – auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer. Bei einer Gesamthandsgemeinschaft kann es sich etwa um eine Erbengemeinschaft, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, eine Personengesellschaft oder eine eheliche Gütergemeinschaft handeln. Hier steht allen Mitgliedern das jeweilige Grundstück gemeinschaftlich zu.

Das Teilungsversteigerungsverfahren wird auf einen entsprechenden Antrag mindestens eines Miteigentümers eingeleitet. Der Versteigerungsantrag setzt keinen vollstreckbaren Titel voraus. Wer nicht Antragsteller ist, ist Antragsgegner, wobei auch alle Eigentümer Antragsteller sein können. Ein Beitritt der Antragsgegner ist möglich.

In Ausnahmefällen ist auf Antrag eines Miteigentümers das Verfahren einzustellen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen aller Miteigentümer angemessen erscheint. Dieser Einstellungsantrag muss binnen zwei Wochen ab Zustellung einer entsprechenden, vom Gericht erteilten Belehrung gestellt werden. In Ausnahmefällen kann auch ein Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO wegen sittenwidriger Härte zur einer Verfahrenseinstellung führen.

Gegenüber der Zwangsversteigerung zur Zwangsvollstreckung wegen Geldforderungen ergeben sich viele Besonderheiten, deren umfassende Darstellung an dieser Stelle den Rahmen sprengen würde.

Häufig tut sich die Frage auf, ob der Miteigentümer, der das Objekt ersteigert, den vollen Steigpreis zahlen muss oder nur den auf die Verfahrenskosten und die übrigen Miteigentümer entfallenden Anteil. In welchem Umfang können Vorkaufsrechte ausgenutzt werden? Die Antworten darauf können nur einzelfallbezogen gegeben werden.

Besonderheiten ergeben sich vor allem bei der Feststellung des geringsten Gebots und dem Bestehenbleiben eingetragener Grundpfandrechte. Die wichtige Frage, wie eine Blockierung der Teilungsversteigerung durch nicht mehr voll valutierende Grundpfandrechte verhindert werden kann, befindet sich in der rechtlichen Entwicklung. Hier gibt es im Einzelfall erheblichen Erörterungsbedarf mit den Zwangsversteigerungsgerichten.

Eine wichtige Abweichung ergibt sich bei der Teilungsversteigerung dann, wenn das versteigerte Grundstück vermietet oder verpachtet ist. Der Ersteher hat hier kein Sonderkündigungsrecht. Gegen frühere Miteigentümer kann jedoch aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung betrieben werden.

Erlösverteilung im Teilungsversteigerungsverfahren

Der nach Abzug der Verbindlichkeiten verbleibende Erlösüberschuss gehört auch bei der Bruchteilsgemeinschaft allen Miteigentümern gemeinschaftlich. Können diese keine Einigung über die Aufteilung erzielen, hinterlegt das Gericht den Betrag zugunsten aller Miteigentümer. Wenn weiterhin keine Einigung erzielt werden kann, muss der Berechtigte auf Freigabe des von ihm beanspruchten Anteils klagen.

Gläubigeranfechtung

Vollstreckungsversuche des Gläubigers sind oft deswegen erfolglos, weil der Schuldner zuvor pfändbare Gegenstände, und hier ganz besonders häufig Grundbesitz auf den Ehegatten, Verwandte oder sonstige Dritte übertragen hat. Der Gläubiger kann unter bestimmten Voraussetzungen diejenigen Rechtshandlungen, die die Vermögensverschiebung bewirkt haben, z.B. die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder die Belastung eines Grundstücks, anfechten. Die Anfechtung erfolgt gegenüber dem Dritten und ist durch Klage oder durch Einrede im Zivilprozess geltend zu machen. Die Anfechtung ist gerichtet auf die Duldung der Zwangsvollstreckung in den betreffenden Vermögensgegenstand.

Zwangshypothek

Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek dient nur der Sicherung einer Geldforderung. Gleichwohl hat diese Vollstreckungsform in der Praxis eine große Bedeutung erlangt. Zahlt der Schuldner unter dem Druck der Zwangshypothek nicht freiwillig, kann der Gläubiger entweder seine Rechte aus der gesicherten Forderung oder aus dem dinglichen Recht, also der Zwangshypothek geltend machen.

Arresthypothek

Zeichnet sich auf Seiten des Schuldners ein Vermögensverfall oder die Verbringung von Vermögenswerten ins Ausland ab, sind Maßnahmen zur Sicherung der Ansprüche geboten. Wegen der oft erheblichen Verfahrensdauer kann es zu lange dauern, bis ein Vollstreckungstitel erwirkt ist. Deshalb ist mitunter einstweiliger Rechtsschutz notwendig. Die künftige Zwangsvollstreckung aus einem noch zu beschaffenden Titel wegen einer Geldforderung kann durch einen sogenannten dinglichen Arrest gesichert werden, wenn konkret die Befürchtung besteht, dass die Vollstreckung andernfalls vereitelt oder wesentlich erschwert werde.

Zwangsverwaltung von Grundstücken

Der Zweck der Zwangsverwaltung liegt in erster Linie darin, den Gläubiger aus den Nutzungen (Miet- oder Pachtzins, landwirtschaftliche Erzeugnisse) des Grundstücks zu befriedigen. Durch die Zwangsverwaltung kann sich der Gläubiger mitunter auch davor schützen, dass das Zugriffsobjekt durch unzureichende Bewirtschaftung im Wert gemindert oder sonst beeinträchtigt wird. Die Einleitung des Zwangsverwaltungsverfahrens kann z.B. auch angebracht sein, damit ein auf dem Grundstück des zahlungsunfähigen Schuldners noch im Rohbau befindliches Miethaus fertiggestellt und dadurch in der Zwangsversteigerung ein höherer Erlös erzielt werden kann. Die Zwangsverwaltung wird daher häufig neben der Zwangsversteigerung betrieben.