Wer Gefahr läuft, durch die Zwangsversteigerung ein Recht oder den Besitz an dem Grundstück zu verlieren, ist unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, den vollstreckenden Gläubiger zu befriedigen. Die Ablösung soll dem Betroffenen die Möglichkeit geben, sich das Grundstück als Haftungsobjekt bzw. als Gegenstand seines Besitzes zu erhalten. Der Gläubiger kann die Zahlung nicht ablehnen, der Schuldner sie durch einen Widerspruch nicht verhindern. Ablösungsberechtigt sind insbesondere:
- der Eigentümer und der Miteigentümer,
- jeder an dem Grundstück dinglich Berechtigte, auch der Inhaber einer Auflassungsvormerkung, die nicht in das geringste Gebot fällt,
- der persönlich betreibende Gläubiger, der nicht in das geringste Gebot fällt,
- Mieter und Pächter,
- Inhaber von Rechten, die der Versteigerung entgegenstehen und auch als solche angemeldet sind.
Voraussetzung ist, dass das Recht des Ablösenden durch die Zwangsvollstreckung des abzulösenden Gläubigers gefährdet ist. Nicht ablösungsberechtigt sind folglich der persönliche Schuldner und die Bietinteressenten. Allerdings können sie ein kleines Recht am Grundstück in aussichtsloser Rangstelle relativ billig von dem betreffenden Gläubiger erwerben und auf diese Weise als Beteiligte ablösungsberechtigt werden.
Die Ablösung erfolgt durch Zahlung des geschuldeten Betrags entweder an den abzulösenden Gläubiger selbst oder an das Vollstreckungsgericht (§ 75 ZVG).
Die abgelöste Forderung erlischt nicht, sondern geht automatisch mit allen Nebenrechten auf den Ablösenden über. Der Ablösende erwirbt also auch das Grundpfandrecht, allerdings nur insoweit, als nicht schon vorher in Folge (teilweiser) Tilgung ein Eigentümerrecht oder Rückgewähranspruch entstanden ist. Ferner erlangt der Ablösende die Rechtsstellung des abgelösten Gläubigers im Verfahren, d.h. die zugunsten des Gläubigers getroffenen Entscheidungen wie Anordnung der Zwangsversteigerung, Zulassung des Beitritts gelten jetzt für den Ablösenden fort. Zuvor sind allerdings die Umschreibung des Titels auf den neuen Gläubiger und erneute Zustellung an den Schuldner erforderlich, es sei denn, die Ablösung erfolgt im Termin.
Die Ablösung ist insbesondere für nachrangige Gläubiger ein geeignetes Mittel, im Versteigerungsverfahren eine günstige Position zu erlangen. Sie lohnt sich aber meist nur, wenn es auf diese Weise gelingt, die Stellung des bestrangig betreibenden Gläubigers einzunehmen. Allerdings ist vor den Gefahren zu warnen, die bei der Ablösung aus rein verfahrenstaktischen Gründen auftreten können. Zunächst einmal ist die Ablösung ein Zuschussgeschäft.