Grundpfandrechte lasten nur auf dem Grundbesitz. Der Eigentümer haftet aus der Grundschuld und der Hypothek nicht persönlich. Er braucht lediglich die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden. Allerdings enthalten Grundschuldbestellungsurkunden vielfach Klauseln, mit denen sich die Grundstückseigentümer auch persönlich mit ihrem gesamten Vermögen der Zwangsvollstreckung unterwerfen. Hier ist darauf zu achten, ob die Verpflichtung zur Abgabe einer solchen Vollstreckungsunterwerfung besteht. Diese kann sich insbesondere aus Darlehensverträgen über die abgesicherten Forderungen ergeben. Erfolgte die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung, ohne dass der Grundstückseigentümer dazu verpflichtet war, kann der Eigentümer sich gegen die persönliche Inanspruchnahme wehren.

Die Grundschuld setzt im Gegensatz zur Hypothek das Bestehen einer persönlichen Forderung nicht voraus. Grundschuld und Forderung sind deshalb grundsätzlich voneinander unabhängig. Gleichwohl sind sie in der Praxis schuldrechtlich miteinander verknüpftdurch einen sogenannten Sicherungsvertrag. Durch diesen wird vereinbart, für welche Forderungen die Grundschuld als Sicherheit dienen soll. Die Sicherungsgrundschuld steht dem Gläubiger aber unabhängig davon zu, ob die gesicherte Forderung besteht oder nicht. Die Sicherungsabrede darf auch nicht im Grundbuch eingetragen werden. Aus ihr kann sich allerdings im Fall der Unwirksamkeit oder des Erlöschens der Forderung ein Anspruch des Bestellers auf Rückgewähr der Grundschuld ergeben.

Hauptformen der Hypothek sind die sogenannte Verkehrshypothek und die Sicherungshypothek, die sich von einander durch den Grad ihrer Abhängigkeit von der zugrundeliegenden Forderung unterscheiden. Die Bezeichnung Verkehrshypothek hat sich herausgebildet, weil bei ihr Verkehrsschutzinteressen besonders berücksichtigt werden und damit die Verkehrsfähigkeit gesteigert wird. So ist ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten trotz Nichtbestehens einer Forderung möglich. Die Verkehrshypothek kann als Briefhypothek oder Buchhypothek bestellt werden, wobei das Gesetz von dem Briefrecht als Regelform ausgeht.

Wollen die Parteien, dass die Hypothek nur dann begründet wird, wenn auch die zugrundeliegende Forderung tatsächlich besteht, können sie eine Sicherungshypothek bestellen. Diese Form der Hypothek lehnt sich enger an die Forderung als die Verkehrshypothek. Das Recht des Gläubigers bemisst sich allein nach der Forderung. Die Sicherungshypothek ist stets Buchrecht. Sie muss im Grundbuch als Sicherungshypothek bezeichnet sein. Da die Sicherungshypothek von der Existenz der Forderung abhängig ist, ist ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek ausgeschlossen. Der Gläubiger muss den Bestand der Forderung beweisen.

Für bestimmte Forderungen ist die Sicherungshypothek die gesetzlich vorgeschriebene Form, insbesondere für Bauhandwerkerhypotheken, Zwangshypotheken und für Arresthypotheken.

Eine Unterart der Sicherungshypothek ist die Höchstbetragshypothek, bei der die Höhe der Forderung nicht von vornherein feststeht, sondern späterer Feststellung vorbehalten bleibt. Im Grundbuch ist lediglich der Höchstbetrag einzutragen, bis zu dem das Grundstück dinglich haften soll.

Angesichts immer höherer Bodenpreise wird der Hausbau oder -kauf für viele Interessenten nur dann erschwinglich, wenn ein geringerer Kapitalanteil für den Grund und Boden aufgewendet werden muss. Hier hilft das Erbbaurecht: Es gewährt das Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben. Wer also ein Haus nicht unbedingt sofort auf eigenem Grund und Boden besitzen muss, sollte den Erwerb eines Erbbaurechtes ernsthaft in Erwägung ziehen. Möglicherweise kann der Kauf des Grundstücks zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, wenn die entsprechenden finanziellen Mittel zur Verfügung stehen.

Aber Vorsicht: Manche Erbbaurechtsverträge enthalten Klauseln, die für den Erwerber ungünstig ausgestaltet sind, z.B. einen Heimfallanspruch schon bei geringen Verstößen oder eine Ankaufspflicht. Auch ist auf ungünstige Anpassungsklauseln zu achten. Besondere Gefahren drohen bei Vereinbarungen über die vom Grundstückseigentümer bei Geltendmachung des Heimfallanspruchs an den Erbbauberechtigten zu zahlende Entschädigung.

Neben dem Grundstückskaufvertrag gibt es eine Vielzahl weiterer Gestaltungen, bei denen der Rechtsgrund für die Übertragung des Grundbesitzes nicht in einem Austausch von Leistungen und Gegenleistungen begründet ist. Hierher gehören der Schenkungsvertrag, die Ausstattung, die Zuwendung in vorweggenommener Erbfolge und die unbenannte Ehegattenzuwendung.

Mit dem Versprechen, etwas für die Altersvorsorge anbieten zu können und ein Steuersparmodell anzubieten, haben freie Vermittler oft leichtes Spiel, Anleger von einer Immobilieninvestition – sei es in einen geschlossenen Immobilienfonds oder in eine Eigentumswohnung – zu überzeugen. Oft wird ohne Eigenkapital zu 100 % finanziert. Manchmal wird sogar eine Finanzierung über 100 % vorgenommen, da Gebühren, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren mitfinanziert werden. Später ist der Anleger häufig nicht mehr in der Lage, die laufenden Ausgaben zu bedienen. Nachdem er das Objekt erworben hat, kommen Sachverhalte ans Licht, die man vorher für undenkbar hielt. Auch ist es möglich, dass die im Prospekt genannte Miete am Markt nicht erzielbar ist. Manchmal gibt es Mietgarantien, die aber meist nur fünf Jahre laufen. Zuweilen kommt es vor, dass die Gesellschaft, die die Mietgarantie übernommen hat, zahlungsunfähig wird. Das Kreditinstitut fordert aber natürlich trotzdem seine Kreditzinsen. In solchen Fällen sind die Vermittler oder Berater oft schon nicht mehr haftbar zu machen oder insolvent. Dann stellt sich für den Anleger die Frage, ob und wie er die finanzierende Bank haftbar machen kann. In aller Regel kann der Anleger seine Bank nicht in Anspruch nehmen, da sie selbst nur die Finanzierung der Immobilie anbietet. Jedoch kann es Fälle geben, in denen die Rechtslage anders aussieht. Letztlich kommt es auf den Einzelfall an. In letzter Zeit hat der Bundesgerichtshof dazu wichtige Entscheidungen getroffen, die vor dem Hintergrund einer verbraucherfreundlichen Rechtsprechung des EuGH zu sehen sind. Ein Schadensersatzanspruch kann etwa dann möglich sein, wenn der Darlehensvertrag in einer Haustürsituation im Beisein des Vermittlers unterzeichnet oder zumindest ein Vertragsangebot hierzu abgeben wurde und der notariell beurkundete Kaufvertrag bis dahin noch nicht abgeschlossen war.

Darüber hinaus wird bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen die Bankenhaftung für Aufklärungspflichtverletzungen dahingehend ergänzt, dass bei:

• institutionalisiertem Zusammenwirken der Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler,
• Finanzierungsangebot über den Vermittler und
• grob falschen Angaben des Vermittlers im Prospekt

eine Vermutung für eine Kenntnis der Bank von der absichtlichen Täuschung und der Verletzung von Aufklärungspflichten besteht.

Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, muss im Einzelfall geprüft werden.

Die Spannbreite des Grundstückskaufvertrages reicht vom einfachen Ackerkauf mit Barzahlung über den Kauf eines fertig bebauten Grundstückes unter Berücksichtigung verschiedener Möglichkeiten der Finanzierung des Kaufpreises und ggf. der Ablösung von Vorbelastungen bis hin zum Erwerb eines vom Veräußerer erst noch zu errichtenden Gebäudes. Bei den Grundstücksverträgen ist der Kaufvertrag quantitativ und qualitativ der bedeutendste Vertragstyp.

Bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages sind viele Einzelheiten zu beachten. Es können Zweifel auftreten, ob das im Grundbuch verzeichnete Flurstück hinsichtlich Lage und Grenzen mit dem Liegenschaftskataster und den Vorstellungen der Parteien übereinstimmt. Es können Zweifel darüber entstehen, welche beweglichen Sachen mit verkauft sind. Bei Festlegung des Kaufpreises gilt es auch steuerliche Voraussetzungen zu berücksichtigen. Bei der Bestimmung der Kaufpreisfälligkeit ist äußerste Vorsicht geboten. Übereignungsansprüche müssen gesichert werden, Genehmigungen müssen eingeholt werden. Vorkaufsrechte sind zu beachten, Lastenfreistellungen müssen gesichert werden. Bei der Finanzierung des Kaufpreises müssen zur Sicherung der Darlehen Grundpfandrechte bereits von dem Verkäufer bewilligt werden. Der Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten, Verkehrssicherungspflichten muss mit Bedacht geregelt werden. Zu beachten ist auch, dass bei dem Kauf von bebauten und unbebauten Grundstücken die Sachmängelhaftung in der Regel ausgeschlossen wird. Hier müssen bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages Informationen über mögliche Sachmängel, insbesondere auch über Altlasten, eingezogen werden. Im Zweifel lohnt es sich, über die Gewährleistungsklausel zu verhandeln.