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Erbrecht | Immobilienrecht | Zwangsversteigerungsrecht

Zwangsverwaltung von Grundstücken

Der Zweck der Zwangsverwaltung liegt in erster Linie darin, den Gläubiger aus den Nutzungen (Miet- oder Pachtzins, landwirtschaftliche Erzeugnisse) des Grundstücks zu befriedigen. Durch die Zwangsverwaltung kann sich der Gläubiger mitunter auch davor schützen, dass das Zugriffsobjekt durch unzureichende Bewirtschaftung im Wert gemindert oder sonst beeinträchtigt wird. Die Einleitung des Zwangsverwaltungsverfahrens kann z.B. auch angebracht sein, damit ein auf dem Grundstück des zahlungsunfähigen Schuldners noch im Rohbau befindliches Miethaus fertiggestellt und dadurch in der Zwangsversteigerung ein höherer Erlös erzielt werden kann. Die Zwangsverwaltung wird daher häufig neben der Zwangsversteigerung betrieben.

Arresthypothek

Zeichnet sich auf Seiten des Schuldners ein Vermögensverfall oder die Verbringung von Vermögenswerten ins Ausland ab, sind Maßnahmen zur Sicherung der Ansprüche geboten. Wegen der oft erheblichen Verfahrensdauer kann es zu lange dauern, bis ein Vollstreckungstitel erwirkt ist. Deshalb ist mitunter einstweiliger Rechtsschutz notwendig. Die künftige Zwangsvollstreckung aus einem noch zu beschaffenden Titel wegen einer Geldforderung kann durch einen sogenannten dinglichen Arrest gesichert werden, wenn konkret die Befürchtung besteht, dass die Vollstreckung andernfalls vereitelt oder wesentlich erschwert werde.

Zwangshypothek

Die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek dient nur der Sicherung einer Geldforderung. Gleichwohl hat diese Vollstreckungsform in der Praxis eine große Bedeutung erlangt. Zahlt der Schuldner unter dem Druck der Zwangshypothek nicht freiwillig, kann der Gläubiger entweder seine Rechte aus der gesicherten Forderung oder aus dem dinglichen Recht, also der Zwangshypothek geltend machen.

Gläubigeranfechtung

Vollstreckungsversuche des Gläubigers sind oft deswegen erfolglos, weil der Schuldner zuvor pfändbare Gegenstände, und hier ganz besonders häufig Grundbesitz auf den Ehegatten, Verwandte oder sonstige Dritte übertragen hat. Der Gläubiger kann unter bestimmten Voraussetzungen diejenigen Rechtshandlungen, die die Vermögensverschiebung bewirkt haben, z.B. die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder die Belastung eines Grundstücks, anfechten. Die Anfechtung erfolgt gegenüber dem Dritten und ist durch Klage oder durch Einrede im Zivilprozess geltend zu machen. Die Anfechtung ist gerichtet auf die Duldung der Zwangsvollstreckung in den betreffenden Vermögensgegenstand.

Erlösverteilung im Teilungsversteigerungsverfahren

Der nach Abzug der Verbindlichkeiten verbleibende Erlösüberschuss gehört auch bei der Bruchteilsgemeinschaft allen Miteigentümern gemeinschaftlich. Können diese keine Einigung über die Aufteilung erzielen, hinterlegt das Gericht den Betrag zugunsten aller Miteigentümer. Wenn weiterhin keine Einigung erzielt werden kann, muss der Berechtigte auf Freigabe des von ihm beanspruchten Anteils klagen.

Teilungsversteigerung

Die Aufhebung der Gemeinschaft an einem Grundstück erfolgt durch Zwangsversteigerung des Grundstücks und Teilung des Erlöses. Das Verfahrensziel der Teilungsversteigerung ist es, an die Stelle des in Natur nicht teilbaren Gegenstandes eine unter den Miteigentümern aufteilbare Geldsumme treten zulassen.

Die Gemeinschaft, deren Aufhebung begehrt wird, kann eine Bruchteilsgemeinschaft oder eine Gemeinschaft zur gesamten Hand sein. Eine Bruchteilsgemeinschaft liegt vor, wenn ein Grundstück mehreren Personen zu bestimmten Miteigentumsanteilen gehört. Das Miteigentum kann nicht nur zu gleichen, sondern auch zu unterschiedlichen Anteilen bestehen. Jeder Miteigentümer kann jederzeit zur Aufhebung der Gemeinschaft die Versteigerung beantragen – auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer. Bei einer Gesamthandsgemeinschaft kann es sich etwa um eine Erbengemeinschaft, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, eine Personengesellschaft oder eine eheliche Gütergemeinschaft handeln. Hier steht allen Mitgliedern das jeweilige Grundstück gemeinschaftlich zu.

Das Teilungsversteigerungsverfahren wird auf einen entsprechenden Antrag mindestens eines Miteigentümers eingeleitet. Der Versteigerungsantrag setzt keinen vollstreckbaren Titel voraus. Wer nicht Antragsteller ist, ist Antragsgegner, wobei auch alle Eigentümer Antragsteller sein können. Ein Beitritt der Antragsgegner ist möglich.

In Ausnahmefällen ist auf Antrag eines Miteigentümers das Verfahren einzustellen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen aller Miteigentümer angemessen erscheint. Dieser Einstellungsantrag muss binnen zwei Wochen ab Zustellung einer entsprechenden, vom Gericht erteilten Belehrung gestellt werden. In Ausnahmefällen kann auch ein Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO wegen sittenwidriger Härte zur einer Verfahrenseinstellung führen.

Gegenüber der Zwangsversteigerung zur Zwangsvollstreckung wegen Geldforderungen ergeben sich viele Besonderheiten, deren umfassende Darstellung an dieser Stelle den Rahmen sprengen würde.

Häufig tut sich die Frage auf, ob der Miteigentümer, der das Objekt ersteigert, den vollen Steigpreis zahlen muss oder nur den auf die Verfahrenskosten und die übrigen Miteigentümer entfallenden Anteil. In welchem Umfang können Vorkaufsrechte ausgenutzt werden? Die Antworten darauf können nur einzelfallbezogen gegeben werden.

Besonderheiten ergeben sich vor allem bei der Feststellung des geringsten Gebots und dem Bestehenbleiben eingetragener Grundpfandrechte. Die wichtige Frage, wie eine Blockierung der Teilungsversteigerung durch nicht mehr voll valutierende Grundpfandrechte verhindert werden kann, befindet sich in der rechtlichen Entwicklung. Hier gibt es im Einzelfall erheblichen Erörterungsbedarf mit den Zwangsversteigerungsgerichten.

Eine wichtige Abweichung ergibt sich bei der Teilungsversteigerung dann, wenn das versteigerte Grundstück vermietet oder verpachtet ist. Der Ersteher hat hier kein Sonderkündigungsrecht. Gegen frühere Miteigentümer kann jedoch aus dem Zuschlagsbeschluss die Räumung betrieben werden.

Zwangsversteigerung in besonderen Fällen

Neben der Vollstreckungsversteigerung gibt es auch die Zwangsversteigerung in besonderen Fällen, insbesondere die Versteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters, eines Erben sowie die Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Im Wesentlichen finden auf diese Sonderformen die Vorschriften über die Vollstreckungsversteigerung entsprechende Anwendung. Von praktischer Bedeutung ist hierbei vor allem die in §§ 180–185 ZVG geregelte Teilungsversteigerung.

Mieterrechte

Die Räumungsvollstreckung aufgrund des Zuschlagsbeschlusses soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer des Grundstücks ein nicht erloschenes Recht zum Besitz hat. Ein solches Besitzrecht gewährt auch der mit dem bisherigen Eigentümer geschlossene Mietvertrag oder Pachtvertrag. Gibt es ernsthafte Anhaltspunkte für das Bestehen eines Miet- oder Pachtvertrages, so darf die Vollstreckungsklausel nicht erteilt werden.

Ein wirksam bestehender Miet- oder Pachtvertrag wird durch die Zwangsversteigerung grundsätzlich nicht berührt. Die Mieterschutzvorschriften des BGB gelten hier entsprechend, auch bezüglich des Kündigungsschutzes. Zwar hat der Ersteher ein so genanntes Sonderkündigungsrecht. Dieses ist jedoch für Wohnraum stark eingeschränkt. Bei Ausübung des Sonderkündigungsrechtes muss der Ersteher auf besondere Frist- und Formvorschriften achten.

Kommt es trotz Miet- oder Pachtvertrages zur Räumung gegen den Mieter oder den Pächter, können diese hiergegen die sogenannte Drittwiderspruchsklage gemäß § 771 ZPO erheben und im Rahmen dieser Klage die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung beantragen.

Räumungsvollstreckung

Wenn der Schuldner das versteigerte Haus selbst bewohnt und dieses nach Zuschlagserteilung nicht freiwillig räumt, kann die Räumungsvollstreckung betrieben werden. Grundlage für die Räumungsvollstreckung ist der Zuschlagsbeschluss. Als Rechtsbehelf für den Schuldner kommen in Betracht die sofortige Beschwerde nach §§ 96 ff. ZVG und gegen die Zulässigkeit der Vollstreckungsklausel die Erinnerung gemäß § 732 ZPO.

Ferner kommt für den Schuldner Vollstreckungsschutz nach § 765 a ZPO in Betracht, wenn die Räumung für ihn eine besondere, mit den guten Sitten nicht zu vereinbarende Härte darstellen würde. Dieser Antrag ist grundsätzlich spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen.

Grundbuchersuchen

Ist der Zuschlag rechtskräftig und der Teilungsplan ausgeführt, so ersucht das Vollstreckungsgericht das Grundbuchamt, die mit dem Zuschlag erloschenen Rechte und den Zwangsversteigerungsvermerk zu löschen und den Ersteher als neuen Eigentümer und ggf. bei Nichtzahlung des Erlöses in entsprechender Höhe Sicherungshypotheken einzutragen. Ist die Eintragung im Grundbuch erfolgt, ist das Versteigerungsverfahren abgeschlossen.