Bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz kommt nunmehr nach § 839a BGB ein Schadenersatzanspruch gegen den Gerichtsachverständigen in Betracht.

Vor der Bestimmung des Versteigerungstermins wird der Grundstückswert vom Gericht festgesetzt. Grundsätzlich wird für die Festsetzung ein Wertgutachten eingeholt.

Benötigt wird der Grundstückswert vornehmlich für die Berechnung der sogenannten 7/10-und 5/10-Grenze, die Bemessung der Gerichtskosten und die Höhe der Sicherheitsleistung von Bietinteressenten. Selbstverständlich ist der festgesetzte Wert auch für die Bietinteressenten bei der Kalkulation ihres Höchstgebotes wichtig.

Nicht nur das eigentliche Versteigerungsobjekt bedarf der Begutachtung. Auch der Wert der beweglichen Gegenstände, die von der Beschlagnahme mit erfasst sind, insbesondere des Zubehörs, muss ermittelt werden. Ggf. muss hierzu ein gesondertes Sachverständigengutachten eingeholt werden. Wird der gesamte Gewerbebetrieb des Schuldners mitversteigert, so ist auch der eigentliche Geschäftswert bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen.

Den Wert bestimmt der Rechtspfleger nach freier Überzeugung. Er ist nicht an das Gutachten des Sachverständigen gebunden, wird aber nur in Ausnahmefällen davon abweichen.Trotz aller redlicher Bemühungen der Beteiligten ist bezüglich der Wertfestsetzung Vorsicht geboten. Diese kann mitunter Unsicherheitsfaktoren in sich bergen, so z.B., wenn das Gutachten ohne Innenbesichtigung des Objekts erstattet wird. Dieses ist nicht selten der Fall. Häufig verwehrt der Schuldner den Zutritt zum Objekt. Gerichtliche Zwangsmittel stehen insoweit nicht zur Verfügung. Aber auch im Fall der Zutrittsgewährung können Mängel wie marode Wasser- oder Elektroleitungen verborgen bleiben

Das Problem besteht darin, dass es bei der Zwangsversteigerung keine Mängelhaftung gibt.

Die Festsetzung erfolgt durch Beschluss, der allen Beteiligten zuzustellen ist. Er ist mit der sofortigen Beschwerde binnen zwei Wochen ab Zustellung anfechtbar.

Nach rechtskräftiger Festsetzung kann bei einer wesentlichen Wertveränderung eine Neufestsetzung in demselben Verfahren geboten sein. Hier für ist eine Änderung des Wertes um mindestens 10% erforderlich.

Dem Zwangsversteigerungsverfahren können weitere Gläubiger beitreten. Der Beitritt ist jederzeit zulässig. Er wirkt jedoch nur dann rangsichernd, wenn die Zustellung des Beitrittsbeschlusses mindestens vier Wochen vor dem Versteigerungstermin erfolgt ist.

Der Anordnungsbeschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. Diese wird erst wirksam, wenn der Beschluss dem Schuldner ordnungsgemäß zugestellt ist oder das Eintragungsersuchen beim Grundbuchamt eingeht; der frühere Zeitpunkt ist maßgebend.

Achtung: Der Versteigerungsantrag sollte so rechtzeitig gestellt werden, dass die Beschlagnahme noch vor Ablauf des Kalenderjahres erfolgt; dann können die Zinsen noch für das betreffende Jahr geltend gemacht werden.

Von der Beschlagnahme erfasst werden neben dem eigentlichen Versteigerungsobjekt (Grundstück, Erbbaurecht, Wohnungseigentum) grundsätzlich die Bestandteile, Zubehörstücke und Forderungen, auf die sich Hypothek und Grundschuld erstrecken (sogenannter Hypothekenhaftungsverband). Allerdings gelten für die Zwangsversteigerungen Ausnahmeregelungen, etwa für

• land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse des Grundstücks, die im Zeitpunkt der Beschlagnahme nicht mehr mit dem Boden verbunden sind und die auch nicht Zubehör des Grundstücks sind;
• Miet- und Pachtzinsforderungen;
• Ansprüche aus einem mit dem Grundstückseigentum verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen.

Wer etwa in ein Miethaus des Schuldners vollstrecken will, wählt mit der Zwangsversteigerung möglicherweise die falsche Vollstreckungsart. Befriedigung aus den Nutzungen des Grundstücks – dazu zählen die Mieteinnahmen – kann der Gläubiger nur im Wege der Zwangsverwaltung erreichen. Deswegen sollten im Zweifel beide Wege miteinander verbunden werden.

Betriebsinventar, also Maschinen und sonstige Geräte, sind grundsätzlich Zubehör eines Betriebsgrundstücks. Ob Einbauküchen als Zubehör eines Wohnhauses anzusehen sind, hängt von der Verkehrsauffassung ab. Die Frage wird von den Gerichten überwiegend verneint, allerdings regional unterschiedlich. Das Zubehör des Grundstücks wird von der Beschlagnahme nur insoweit betroffen, als es dem Grundstückseigentümer gehört. Die Beschlagnahme umfasst aber auch Zubehörstücke, an denen der Schuldner erst eine Anwartschaft erworben hat.

Das zuständige Amtsgericht ordnet die Versteigerung durch Beschluss an. Für die Durchführung einer Zwangsversteigerung ist das Amtsgericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Die Anordnung der Zwangsversteigerung erfolgt nur auf Antrag. Der Anordnungsbeschluss wird dem Schuldner förmlich zugestellt. Gleichzeitig wird das Grundbuchamt ersucht, die Anordnung der Zwangsversteigerung im Grundbuch einzutragen.

Ist über das Vermögen des Schuldners ein Insolvenzverfahren eröffnet, so kann das Zwangsversteigerungsverfahren gemäß § 30 d ZVG unter besonderen Voraussetzungen einzustellen sein.

Vollstreckungsschutz nach § 765 a ZPO wird nur auf Antrag gewährt. Voraussetzung für den Vollstreckungsschutz nach dieser Vorschrift ist, dass die Vollstreckungsmaßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. In Räumungssachen ist der Antrag spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin zu stellen, es sei denn, dass die Gründe, auf denen der Antrag beruht, erst nach diesem Zeitpunkt entstanden sind oder der Schuldner ohne sein Verschulden an einer rechtzeitigen Antragstellung gehindert war.

Gemäß § 30 a ZVG ist das Verfahren auf Antrag des Schuldners einstweilen auf die Dauer von höchstens sechs Monaten einzustellen, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung die Versteigerung vermieden wird, und wenn die Einstellung nach den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie nach der Art der Schuld der Billigkeit entspricht. Der Antrag ist abzulehnen, wenn die einstweilige Einstellung dem betreibenden Gläubiger unter Berücksichtigung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse nicht zuzumuten ist. Die einstweilige Einstellung ist vom Schuldner binnen einer Notfrist von zwei Wochen zu beantragen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Verfügung, mit der der Schuldner auf das Recht zur Stellung des Einstellungsantrages, den Fristbeginn und die Rechtsfolgen eines fruchtlosen Rechtsablaufs hingewiesen wird.

Wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Nacherbfolge angeordnet, aber noch nicht eingetreten ist, unterliegt das Vermögen des Vorerben der Zwangsvollstreckung. Eigengläubiger des Vorerben sollen dessen Erbenstellung jedoch nicht zum Nachteil des Nacherben ausnutzen können. Daher ist eine die Rechte des Nacherben berechtigende Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung bei Eintritt der Nacherbfolge unwirksam. Der eingetragene Nacherbenvermerk ist aber nicht ein dem Zwangsversteigerungsverfahren entgegenstehendes Recht. Er bewirkt gemäß § 773 ZPO lediglich den gesetzlichen Stillstand des Verfahrens. Bleibt das Nacherbenrecht dem Vollstreckungsgericht unbekannt oder findet es keine Berücksichtigung, ist es vom Nacherben mit der Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO geltend zu machen.

Zulässig hingegen ist die Vollstreckung gegen den Voreben mit Wirksamkeit auch gegenüber dem Nacherben wegen eines Anspruchs eines Nachlassgläubigers sowie eines auf dem Nachlassgrundstück lastenden dinglichen Rechts, das bei Eintritt der Nacherbfolge dem Nacherben gegenüber wirksam ist.

Widerspricht ein Dritter der Zwangsvollstreckung mit der Behauptung, dass ihm an dem Gegen­stand der Zwangsvollstreckung ein die Veräußerung hinderndes Recht zustehe, so hat er dieses mit der Widerspruchsklage geltend zu machen. Ein Dritter, insbesondere der Eigentümer, hat sein besseres Recht, das die Versteigerung eines nicht beschlagnahmten, aber in Schuldnerbesitz stehenden Zubehörs hindert, rechtzeitig nach Maßgabe von § 37 Nr. 5, § 55 Abs. 2 ZVG, geltend zu machen. Lediglich Anmeldung beim Vollstreckungsgericht genügt nicht. Die notwendige Aufhebung oder Einstellung des Verfahrens hinsichtlich solcher Zubehörstücke erfolgt

• dadurch, dass die betreibenden Gläubiger für einzelne Zubehörstücke die Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens bewilligen;
• wenn bereits Drittwiderspruchsklage erhoben ist durch Anordnung des Prozessgerichts nach § 771 Abs. 3, § 769 Abs. 1 ZPO, die dem Vollstreckungsgericht zum Vollzug zugegangen sein muss;
• in dringenden Fällen durch das Vollsteckungsgericht unter Bestimmung einer Frist zur Beibringung der Entscheidung des Prozessgerichts;
• nach Vorlage der im Drittwiderspruchsprozess ergangenen Entscheidung gemäß §§ 776, 775 ZPO.

Wird das entgegenstehende Recht nicht rechtzeitig geltend gemacht, tritt der Versteigerungserlös an die Stelle des versteigerten Gegenstandes. Dieses ist im Verteilungsverfahren zu beachten. Ein Recht auf Zuschlagsbeschwerde wird für den Dritten aus der Mitversteigerung des Zubehörs nach § 55 Abs. 2 ZVG nicht begründet.