Für den Grundeigentümer können im Einzelnen folgende Vollstreckungstitel von praktischer Bedeutung sein:

• rechtskräftige oder für vorläufig vollstreckbar erklärte Urteile,
• gerichtliche, schiedsrichterliche und im Beistand von Rechtsanwälten geschlossene Vergleiche,
• Beschlüsse,
• Vollstreckungsbescheide,
• notarielle Urkunden über die Zahlung einer bestimmten Geldsumme, wenn sich der Schuldner in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat,
• Arrestbefehl und einstweilige Verfügung,
• Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§§ 93, 132 ZVG),
• Insolvenztabelle und Schuldenbereinigungsplan.

Aus einem Vollstreckungstitel kann nur vollstreckt werden, wenn die entsprechende Ausfertigung mit einer Vollstreckungsklausel versehen ist, mit der die Ausfertigung des Vollstreckungstitels als vollstreckbare Ausfertigung ausgewiesen wird. Keiner Klausel bedürfen Kostenfestsetzungsbeschlüsse, Vollstreckungsbescheide, Arrestbefehle und einstweilige Verfügungen, ebenso nicht Räumungsbeschlüsse und Besitzverschaffungsanordnungen in der Zwangsverwaltung.

Die Zwangsvollstreckung darf nur beginnen, wenn eine Ausfertigung des Titels vor Beginn der Vollstreckung dem Schuldner zugestellt ist oder gleichzeitig zugestellt wird.

Neben der Immobiliarzwangsvollstreckung gibt es die Möglichkeiten der Mobiliarzwangsvollstreckung entweder in körperliche Sachen des Schuldners mittels Pfändung und Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher oder mittels der Vollstreckung in Forderungen des Schuldners durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluss des Amtsgerichts.Im Rahmen der Immobiliarzwangsvollstreckung gibt es drei Möglichkeiten:

• das Zwangsversteigerungsverfahren,
• die Zwangsverwaltung,
• die Zwangshypothek.

Die Zwangsversteigerung wird der Gläubiger betreiben, wenn er das Grundstück des Schuldners der endgültigen Verwertung zuführen und am Versteigerungserlös teilhaben möchte. Die Zwangsverwaltung wird er verfolgen, wenn er eher daran interessiert ist, die Nutzung des Grundstücks, wie z.B. laufende Mieteinnahmen, zu ziehen. Steht zunächst nur die dingliche Sicherung der persönlichen Forderung des Gläubigers im Vordergrund, ist die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ausreichend. Eine Kombination dieser Möglichkeiten ist zulässig und oftmals sinnvoll. Allerdings ist hierbei wegen des Kostenrisikos im Einzelfall eine sorgfältige Abwägung erforderlich.

Daneben gibt es noch die Möglichkeit der Arresthypothek für den Fall, dass der Gläubiger wegen seiner Geldforderung noch keinen Vollstreckungstitel gegen den Schuldner erwirkt hat und konkret zu befürchten ist, dass der Schuldner die Vollstreckung vereiteln oder wesentlich erschweren wird.

Im Wege der Gläubigeranfechtung ist vorzugehen, wenn der Schuldner den Zugriff des Gläubigers dadurch vereiteln will, dass er Teile seines Vermögens, insbesondere den Grundbesitz, auf Dritte überträgt. Unter bestimmten Voraussetzungen muss dann der Erwerber die Zwangsvollstreckung in das vormalige Schuldnervermögen dulden.

Neben diesen Möglichkeiten tritt das Insolvenzverfahren, in dem die gleichmäßige Befriedigung der Gläubiger erreicht werden soll.