Grundpfandrechte lasten nur auf dem Grundbesitz. Der Eigentümer haftet aus der Grundschuld und der Hypothek nicht persönlich. Er braucht lediglich die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden. Allerdings enthalten Grundschuldbestellungsurkunden vielfach Klauseln, mit denen sich die Grundstückseigentümer auch persönlich mit ihrem gesamten Vermögen der Zwangsvollstreckung unterwerfen. Hier ist darauf zu achten, ob die Verpflichtung zur Abgabe einer solchen Vollstreckungsunterwerfung besteht. Diese kann sich insbesondere aus Darlehensverträgen über die abgesicherten Forderungen ergeben. Erfolgte die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung, ohne dass der Grundstückseigentümer dazu verpflichtet war, kann der Eigentümer sich gegen die persönliche Inanspruchnahme wehren.
Die Grundschuld setzt im Gegensatz zur Hypothek das Bestehen einer persönlichen Forderung nicht voraus. Grundschuld und Forderung sind deshalb grundsätzlich voneinander unabhängig. Gleichwohl sind sie in der Praxis schuldrechtlich miteinander verknüpftdurch einen sogenannten Sicherungsvertrag. Durch diesen wird vereinbart, für welche Forderungen die Grundschuld als Sicherheit dienen soll. Die Sicherungsgrundschuld steht dem Gläubiger aber unabhängig davon zu, ob die gesicherte Forderung besteht oder nicht. Die Sicherungsabrede darf auch nicht im Grundbuch eingetragen werden. Aus ihr kann sich allerdings im Fall der Unwirksamkeit oder des Erlöschens der Forderung ein Anspruch des Bestellers auf Rückgewähr der Grundschuld ergeben.
Hauptformen der Hypothek sind die sogenannte Verkehrshypothek und die Sicherungshypothek, die sich von einander durch den Grad ihrer Abhängigkeit von der zugrundeliegenden Forderung unterscheiden. Die Bezeichnung Verkehrshypothek hat sich herausgebildet, weil bei ihr Verkehrsschutzinteressen besonders berücksichtigt werden und damit die Verkehrsfähigkeit gesteigert wird. So ist ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten trotz Nichtbestehens einer Forderung möglich. Die Verkehrshypothek kann als Briefhypothek oder Buchhypothek bestellt werden, wobei das Gesetz von dem Briefrecht als Regelform ausgeht.
Wollen die Parteien, dass die Hypothek nur dann begründet wird, wenn auch die zugrundeliegende Forderung tatsächlich besteht, können sie eine Sicherungshypothek bestellen. Diese Form der Hypothek lehnt sich enger an die Forderung als die Verkehrshypothek. Das Recht des Gläubigers bemisst sich allein nach der Forderung. Die Sicherungshypothek ist stets Buchrecht. Sie muss im Grundbuch als Sicherungshypothek bezeichnet sein. Da die Sicherungshypothek von der Existenz der Forderung abhängig ist, ist ein gutgläubiger Erwerb der Hypothek ausgeschlossen. Der Gläubiger muss den Bestand der Forderung beweisen.
Für bestimmte Forderungen ist die Sicherungshypothek die gesetzlich vorgeschriebene Form, insbesondere für Bauhandwerkerhypotheken, Zwangshypotheken und für Arresthypotheken.
Eine Unterart der Sicherungshypothek ist die Höchstbetragshypothek, bei der die Höhe der Forderung nicht von vornherein feststeht, sondern späterer Feststellung vorbehalten bleibt. Im Grundbuch ist lediglich der Höchstbetrag einzutragen, bis zu dem das Grundstück dinglich haften soll.