Mit dem Versprechen, etwas für die Altersvorsorge anbieten zu können und ein Steuersparmodell anzubieten, haben freie Vermittler oft leichtes Spiel, Anleger von einer Immobilieninvestition – sei es in einen geschlossenen Immobilienfonds oder in eine Eigentumswohnung – zu überzeugen. Oft wird ohne Eigenkapital zu 100 % finanziert. Manchmal wird sogar eine Finanzierung über 100 % vorgenommen, da Gebühren, Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchgebühren mitfinanziert werden. Später ist der Anleger häufig nicht mehr in der Lage, die laufenden Ausgaben zu bedienen. Nachdem er das Objekt erworben hat, kommen Sachverhalte ans Licht, die man vorher für undenkbar hielt. Auch ist es möglich, dass die im Prospekt genannte Miete am Markt nicht erzielbar ist. Manchmal gibt es Mietgarantien, die aber meist nur fünf Jahre laufen. Zuweilen kommt es vor, dass die Gesellschaft, die die Mietgarantie übernommen hat, zahlungsunfähig wird. Das Kreditinstitut fordert aber natürlich trotzdem seine Kreditzinsen. In solchen Fällen sind die Vermittler oder Berater oft schon nicht mehr haftbar zu machen oder insolvent. Dann stellt sich für den Anleger die Frage, ob und wie er die finanzierende Bank haftbar machen kann. In aller Regel kann der Anleger seine Bank nicht in Anspruch nehmen, da sie selbst nur die Finanzierung der Immobilie anbietet. Jedoch kann es Fälle geben, in denen die Rechtslage anders aussieht. Letztlich kommt es auf den Einzelfall an. In letzter Zeit hat der Bundesgerichtshof dazu wichtige Entscheidungen getroffen, die vor dem Hintergrund einer verbraucherfreundlichen Rechtsprechung des EuGH zu sehen sind. Ein Schadensersatzanspruch kann etwa dann möglich sein, wenn der Darlehensvertrag in einer Haustürsituation im Beisein des Vermittlers unterzeichnet oder zumindest ein Vertragsangebot hierzu abgeben wurde und der notariell beurkundete Kaufvertrag bis dahin noch nicht abgeschlossen war.
Darüber hinaus wird bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen die Bankenhaftung für Aufklärungspflichtverletzungen dahingehend ergänzt, dass bei:
- institutionalisiertem Zusammenwirken der Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler,
- Finanzierungsangebot über den Vermittler und
- grob falschen Angaben des Vermittlers im Prospekt
eine Vermutung für eine Kenntnis der Bank von der absichtlichen Täuschung und der Verletzung von Aufklärungspflichten besteht.
Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, muss im Einzelfall geprüft werden.